Náklady, provize a pravidla 2026
Advokátní, notářská nebo bankovní úschova: srovnání při prodeji nemovitosti
Jak funguje úschova kupní ceny při prodeji bytu nebo domu, rozdíly mezi advokátní, notářskou a bankovní úschovou, kdo platí odměnu a podmínky výplaty.
Úschova kupní ceny chrání obě strany: kupující složí peníze třetí osobě (advokátovi, notáři nebo bance) a ta je prodávajícímu vyplatí až po splnění sjednaných podmínek – nejčastěji po zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru. Advokátní úschova je v Česku nejběžnější, notářská funguje obdobně a má podobu notářského protokolu, bankovní úschova (vázaný účet) se hodí hlavně u hypotéky. Odměna za úschovu se sjednává smluvně nebo podle tarifu a strany se dohodnou, kdo ji hradí. Realitní kancelář smí úschovu nabízet jen přes tyto osoby, vlastní úschovu jen za přísných podmínek.
Článek patří do přehledu nákladů na prodej nemovitosti.
Proč se úschova používá
Vlastnické právo k nemovitosti v katastru nepřechází podpisem smlouvy, ale zápisem vkladu, a to s účinky ke dni podání návrhu. Mezi podpisem a zápisem uplyne obvykle několik týdnů. Bez úschovy by jedna strana musela riskovat:
- kupující by zaplatil a čekal, zda katastr vklad provede,
- prodávající by podepsal a čekal, zda kupující zaplatí.
Úschova toto riziko přesouvá na profesionála s pojištěním a dohledem (Česká advokátní komora, Notářská komora ČR, Česká národní banka u bank).
Srovnání typů úschovy
| Kritérium | Advokátní úschova | Notářská úschova | Bankovní úschova / vázaný účet |
|---|---|---|---|
| Kdo spravuje | Advokát na zvláštním účtu | Notář, sepisuje protokol o úschově | Banka podle smlouvy o úschově |
| Dohled | Česká advokátní komora | Notářská komora ČR, Ministerstvo spravedlnosti | Česká národní banka |
| Odměna | Smluvní, případně podle advokátního tarifu | Podle notářského tarifu | Ceník banky |
| Výhody | Pružnost, často spolu se smlouvami | Veřejná listina, jasný protokol | Napojení na čerpání hypotéky |
| Na co si dát pozor | Přesné podmínky výplaty a lhůty | Termíny a podklady pro výplatu | Pevné podmínky, poplatky, rychlost |
| Kdy se hodí | Většina běžných prodejů | Kdo chce notáře, složitější dokumentace | Hypotéka v téže bance |
Ceny záměrně neuvádíme – odměna se liší podle výše kupní ceny, rozsahu služeb a dohody. Vyžádejte si nabídku předem a zahrňte ji do kalkulačky čistého výnosu jako pevný náklad.
Co musí obsahovat smlouva o úschově
- Složitel a příjemce – kdo peníze skládá a komu se vyplatí (číslo účtu prodávajícího).
- Výše a termín složení – včetně části financované hypotékou, kterou posílá banka.
- Podmínky výplaty – typicky předložení výpisu z katastru, kde je kupující zapsán jako vlastník bez nových zástav a omezení, s výjimkou zástavy banky kupujícího.
- Výplata části na hypotéku prodávajícího – je-li nemovitost zastavena, část kupní ceny jde přímo bance prodávajícího na splacení úvěru. Viz prodej bytu s hypotékou.
- Výplata provize – zda se z úschovy hradí i provize realitky.
- Postup při zamítnutí vkladu – kdy a komu se peníze vrátí.
- Odměna za úschovu a kdo ji platí.
- Lhůty – do kolika dnů po splnění podmínek se peníze vyplatí.
Modelová situace: kdo zaplatí kolik
Ilustrativní prodej za 6 000 000 Kč, advokátní úschova, odměna modelově 12 000 Kč + DPH, strany se dohodly na rozdělení napůl. Na bytě vázne hypotéka prodávajícího 2 100 000 Kč.
| Krok | Částka |
|---|---|
| Kupující složí do úschovy | 6 000 000 Kč |
| Odměna za úschovu s DPH | 12 000 × 1,21 = 14 520 Kč |
| Podíl každé strany | 7 260 Kč |
| Z úschovy bance prodávajícího | 2 100 000 Kč |
| Z úschovy prodávajícímu | 3 900 000 Kč |
Kupující tedy zaplatí 6 000 000 Kč + 7 260 Kč, prodávající obdrží 3 900 000 Kč a ze svého uhradí 7 260 Kč. Pokud se provize realitky hradí z úschovy, výplata prodávajícímu se dále sníží.
Úschova u realitní kanceláře
Zákon č. 39/2020 Sb. v § 4 stanoví, že zprostředkovatel nesmí nabízet úschovu jinak než prostřednictvím banky, notáře, advokáta nebo soudního exekutora. Vlastní úschovu smí vést jen:
- na samostatnou písemnou žádost klienta,
- na základě písemné smlouvy o úschově,
- na zvláštním účtu vedeném pro každého složitele zvlášť,
- s oznámením bance, že peníze patří třetí osobě, a se záznamem v evidenci,
- jen bezhotovostně a jen k účelu realitní smlouvy.
Pokud realitka požaduje převod kupní ceny „na účet kanceláře“ bez této smlouvy, je to varovný signál. Více v článku podvody při prodeji nemovitosti.
Úschova rezervačního poplatku a záloh
Úschova se netýká jen kupní ceny. Také rezervační poplatek nebo záloha při smlouvě o smlouvě budoucí mohou být velké částky. Pro prodávajícího i kupujícího platí:
- Pokud záloha jde realitce, musí být jasné, zda jde o zálohu na kupní cenu, nebo o zálohu na provizi. Záloha na provizi smí u spotřebitele činit nejvýše dvě třetiny provize.
- Pokud realitka zálohu na kupní cenu přijímá do vlastní úschovy, platí pro ni stejná přísná pravidla § 4 zákona o realitním zprostředkování jako pro kupní cenu.
- Smlouva má říct, kdy se záloha vrací (například nezískání hypotéky) a kdy propadá.
- Po podpisu kupní smlouvy se záloha obvykle převádí do hlavní úschovy nebo započte na cenu.
U družstevních bytů se úschova používá stejně, jen podmínkou výplaty není zápis v katastru, ale doložení převodu podílu družstvu – viz prodej družstevního bytu.
Časté otázky
Je úschova povinná?
Zákon ji nevyžaduje, ale u prodeje nemovitosti je standardem. Bez ní nese jedna strana zbytečné riziko.
Kdo platí úschovu?
Podle dohody – často se dělí napůl, někdy ji nese kupující nebo je součástí služeb realitky.
Kdy prodávající dostane peníze?
Po splnění podmínek ve smlouvě o úschově, obvykle po zápisu kupujícího do katastru. To bývá několik týdnů po podání návrhu.
Je bankovní úschova bezpečnější než advokátní?
Obě jsou pod dohledem. Rozhoduje kvalita smlouvy o úschově a to, zda odpovídá vaší situaci, například financování hypotékou.
Zdroje
- Česká advokátní komora – vyhledávání advokátů a pravidla advokátních úschov
- Notářská komora České republiky – notářská úschova a vyhledání notáře
- Česká národní banka – seznam bank a dohled nad finančním trhem
- e-Sbírka – zákon č. 39/2020 Sb. (§ 4) a zákon č. 85/1996 Sb., o advokacii
