Náklady, provize a pravidla 2026
Vedlejší náklady při koupi bytu nebo domu: s čím počítat kromě kupní ceny
Náklady kupujícího nemovitosti v Česku – vklad do katastru, úschova, smlouvy, odhad a poplatky k hypotéce, daň z nemovitých věcí, převod energií a rezerva.
Kupující nemovitosti v Česku dnes neplatí daň z nabytí (byla zrušena pro nabytí od prosince 2019), ale kromě kupní ceny počítá s dalšími položkami: správním poplatkem 2 000 Kč za návrh na vklad do katastru, s podílem na úschově a smlouvách podle dohody, s odhadem a poplatky k hypotéce, případně s provizí, pokud ji platí kupující, a od následujícího roku s daní z nemovitých věcí. K tomu patří rezerva na převod energií, pojištění, stěhování a první opravy. Přehledně a s modelovým rozpočtem níže.
Pohled prodávajícího najdete v přehledu nákladů na prodej nemovitosti. Hypotéky zde řešíme jen v rozsahu vedlejších nákladů.
Přehled nákladů kupujícího
| Položka | Kdy | Jak se určuje | Poznámka |
|---|---|---|---|
| Rezervační poplatek nebo záloha | Před kupní smlouvou | Dohodou, zpravidla se započte do ceny | Vratnost podle smlouvy |
| Návrh na vklad do katastru | Po podpisu kupní smlouvy | Správní poplatek 2 000 Kč za návrh | Platí navrhovatel, rozdělení dle dohody |
| Úschova kupní ceny | Před výplatou | Odměna advokáta, notáře nebo banky | Často se dělí mezi strany |
| Kupní smlouva | Před podpisem | Odměna advokáta | Někdy hradí prodávající nebo realitka |
| Kontrola smlouvy vlastním advokátem | Před podpisem | Hodinová nebo pevná odměna | Doporučeno u vyšších částek |
| Odhad nemovitosti pro banku | Při hypotéce | Ceník banky | Někdy bez poplatku v rámci akce |
| Poplatky k hypotéce, vklad zástavy | Při hypotéce | Ceník banky, další 2 000 Kč za návrh na vklad zástavního práva | Ověřte v nabídce banky |
| Pojištění nemovitosti | Před čerpáním hypotéky | Pojistné podle nabídky | U hypotéky zpravidla povinné |
| Provize (platí-li kupující) | Po uzavření smlouvy | Dohodou | Musí být oznámena |
| Daň z nemovitých věcí | Od dalšího roku | Podle zákona a obecní vyhlášky | Přiznání do 31. ledna |
Daň z nemovitých věcí po koupi
Daň z nemovitých věcí platí ten, kdo je vlastníkem k 1. lednu daného roku. Pokud koupíte byt v průběhu roku 2026 a vklad bude proveden s účinky do 31. 12. 2026, jste poplatníkem za rok 2027.
- Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí podáte do 31. ledna roku, za který se daň platí (v příkladu do 31. 1. 2027).
- Pokud se vklad provede až po 1. lednu, ale účinky vkladu nastanou zpětně k datu podání návrhu, rozhoduje stav k 1. lednu podle zápisu. U převodů na přelomu roku si datum ověřte.
- Výše daně závisí na typu nemovitosti, ploše, koeficientech a obecní vyhlášce. Sazby se od roku 2024 zvýšily. Konkrétní výši zjistíte na webu Finanční správy nebo na portálu MOJE daně.
Modelový rozpočet kupujícího
Ilustrativní příklad: byt za 4 800 000 Kč, kupující financuje část hypotékou, úschova u advokáta, náklady na úschovu a smlouvy se dělí napůl.
| Položka | Výpočet / předpoklad | Částka |
|---|---|---|
| Návrh na vklad vlastnického práva | správní poplatek | 2 000 Kč |
| Návrh na vklad zástavního práva | správní poplatek | 2 000 Kč |
| Podíl na úschově a smlouvách | 50 % z modelových 16 000 Kč | 8 000 Kč |
| Kontrola smlouvy vlastním advokátem | modelově | 5 000 Kč |
| Odhad pro banku | modelově | 5 000 Kč |
| Pojištění nemovitosti, první rok | modelově | 3 000 Kč |
| Stěhování a drobné úpravy | modelově | 30 000 Kč |
| Vedlejší náklady celkem | 55 000 Kč |
Vedlejší náklady v tomto příkladu tvoří zhruba 1,1 % kupní ceny. Pokud by kupující platil i provizi realitní kanceláře, náklady by výrazně vzrostly – přečtěte si článek provize od obou stran.
Na co si dát pozor jako kupující
- List vlastnictví si stáhněte sami a zkontrolujte zástavy, exekuce, věcná břemena a plomby. Viz katastr: vklad a plomba.
- Dluhy vůči SVJ nechte potvrdit. Podle § 1186 občanského zákoníku přecházejí dluhy na příspěvcích na správu domu a zálohách na služby na kupujícího, pokud o nich věděl nebo vědět mohl; prodávající vám má předložit písemné potvrzení osoby odpovědné za správu domu o výši dluhů.
- PENB by vám měl prodávající předat nejpozději při podpisu smlouvy. Viz PENB a dokumenty k prodeji.
- Úschova – kupní cenu nikdy neposílejte přímo prodávajícímu ani na účet realitky bez úschovní smlouvy. Porovnání: úschova u advokáta, notáře nebo banky.
- Stavy měřidel zapište do předávacího protokolu a převeďte energie na sebe.
Co se změnilo oproti dřívějšku
Starší články na internetu často uvádějí daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 %. Ta se už neplatí – byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. pro všechny případy, kdy lhůta pro podání přiznání připadla na 31. 3. 2020 a později (tedy pro nabytí od prosince 2019). Pokud vám ji někdo účtuje, jde o omyl nebo podvod.
Časté otázky
Kolik procent ceny si připravit na vedlejší náklady?
Bez provize obvykle nízké jednotky procent, záleží na hypotéce, advokátovi a stěhování. Spočítejte si vlastní rozpočet podle tabulky výše.
Platím daň z nabytí?
Ne. Od prosince 2019 se neplatí.
Kdy platím daň z nemovitých věcí poprvé?
Za rok následující po roce, kdy jste se stali vlastníky. Přiznání podáte do 31. ledna toho roku.
Kdo platí poplatek za vklad?
Navrhovatel, ale v kupní smlouvě se dohodnete, kdo ho nese. Často kupující.
Zdroje
- Finanční správa – daň z nemovitých věcí, termíny a formuláře
- Český úřad zeměměřický a katastrální – návrh na vklad a poplatky
- Nahlížení do katastru nemovitostí – kontrola listu vlastnictví
- e-Sbírka – zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, a zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích
