Náklady, provize a pravidla 2026
Náklady na prodej nemovitosti 2026: provize, úschova, katastr a daně přehledně
Z čeho se skládají náklady na prodej bytu nebo domu v Česku – provize realitky, DPH, úschova, smlouvy, PENB, splacení hypotéky a daň z příjmů.
Při prodeji bytu nebo domu v Česku tvoří největší položku obvykle provize realitní kanceláře (pokud ji využijete), k níž se u plátce DPH přičítá 21 % DPH. Dále počítejte s odměnou za úschovu kupní ceny a za sepsání smluv, s ověřením podpisů, s průkazem energetické náročnosti budovy (PENB), případně s náklady na splacení hypotéky a s daní z příjmů, pokud prodej není osvobozen. Správní poplatek za vklad do katastru ve výši 2 000 Kč obvykle nese kupující nebo se dělí podle dohody. Daň z nabytí nemovitých věcí se od prosince 2019 neplatí.
Tento přehled je rozcestníkem kategorie. U každé položky najdete odkaz na podrobný článek. Všechny částky jsou modelové, ne ceník konkrétních firem.
Přehled nákladů prodávajícího
| Položka | Kdy vzniká | Jak se určuje | Podrobně |
|---|---|---|---|
| Provize realitní kanceláře | Při prodeji přes zprostředkovatele | Smlouvou, obvykle % z ceny nebo pevná částka | Provize realitní kanceláře |
| DPH z provize | Je-li realitka plátcem DPH | 21 % ze základu provize | Výpočet provize s DPH |
| Úschova kupní ceny | Téměř vždy | Odměna advokáta, notáře nebo poplatek banky | Srovnání úschov |
| Kupní smlouva, návrh na vklad | Vždy | Odměna advokáta; někdy hradí kupující nebo realitka | Postup prodeje |
| Ověření podpisů | U listin pro katastr | Správní poplatek nebo odměna notáře za podpis | Dokumenty k prodeji |
| PENB | U prodeje budovy, u bytu přes SVJ | Cena energetického specialisty | PENB a dokumenty |
| Splacení hypotéky | Je-li nemovitost zastavena | Zůstatek úvěru, případně náklady banky | Prodej bytu s hypotékou |
| Daň z příjmů | Jen není-li prodej osvobozen | 15 % (případně 23 %) ze zisku | Daň z příjmů z prodeje |
| Příprava k prodeji | Dobrovolně | Úklid, výmalba, fotografie | Příprava bytu k prodeji |
Kupující má vlastní sadu nákladů – vklad do katastru, odhad pro banku, poplatky za hypotéku a daň z nemovitých věcí. Přehled najdete v článku o nákladech kupujícího.
Co ovlivňuje výši nákladů
Náklady na prodej nejsou pevné. Rozhodují hlavně tyto faktory:
- Zda prodáváte přes realitku. Provize je zdaleka největší položka. Prodej bez zprostředkovatele ji ušetří, ale přesune práci a rizika na vás – srovnání najdete v článku prodej s realitkou nebo bez.
- Co provize zahrnuje. Některé kanceláře v ní mají smlouvy, úschovu i PENB, jiné je účtují zvlášť. Dvě stejná procenta tak mohou znamenat rozdíl desítek tisíc korun.
- Typ vlastnictví. Byt v osobním vlastnictví se převádí kupní smlouvou a vkladem do katastru. U družstevního bytu se převádí členská práva a katastr se neřeší.
- Zatížení nemovitosti. Zástavní právo banky, exekuce nebo věcné břemeno znamenají další kroky a často i náklady.
- Daňová situace. Kdo v bytě bydlel alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem nebo má splněný časový test, daň obvykle neplatí. Jinak může jít o nejvyšší položku vůbec.
- Kdo co platí podle smlouvy. Zákon neurčuje, kdo hradí úschovu nebo poplatek za vklad. Je to předmětem dohody.
Modelový rozpočet prodeje bytu
Ilustrativní příklad: byt v osobním vlastnictví za 5 000 000 Kč, prodej přes realitní kancelář s provizí 4 % + DPH, prodávající v bytě bydlel 6 let, na bytě vázne hypotéka se zůstatkem 1 800 000 Kč.
| Položka | Výpočet | Částka |
|---|---|---|
| Provize bez DPH | 5 000 000 × 0,04 | 200 000 Kč |
| DPH 21 % | 200 000 × 0,21 | 42 000 Kč |
| Úschova a smlouvy (modelově) | odhad | 15 000 Kč |
| Ověření podpisů, výpisy | odhad | 1 000 Kč |
| PENB (u bytu přes SVJ, modelově) | odhad | 0–5 000 Kč |
| Daň z příjmů | osvobozeno (bydliště 2+ roky) | 0 Kč |
| Náklady celkem | cca 258 000–263 000 Kč | |
| Splacení hypotéky | zůstatek | 1 800 000 Kč |
| Čistý výnos | 5 000 000 − 263 000 − 1 800 000 | cca 2 937 000 Kč |
Náklady tvoří zhruba 5 % kupní ceny a téměř celé jsou tvořeny provizí. Stejný výpočet si zopakujete v kalkulačce čistého výnosu a podrobně ho rozebíráme v článku kolik vám zbude z prodeje bytu.
Pravidla platná v roce 2026
Několik pravidel, která přímo ovlivňují náklady a jejich načasování:
- Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou smlouvu s uvedením provize, nárok na provizi vzniká zpravidla až uzavřením kupní smlouvy a záloha od spotřebitele může činit nejvýše dvě třetiny provize. Viz zákon o realitním zprostředkování.
- Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. Neplatí ji ani kupující, ani prodávající.
- Časový test pro osvobození příjmu z prodeje je u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 10 let, u dříve nabytých 5 let. Osvobození při bydlišti alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem zůstává.
- Předčasné splacení hypotéky při prodeji nemovitosti po 24 měsících od uzavření smlouvy je podle zákona o spotřebitelském úvěru bez náhrady nákladů banky. Starší smlouvy se mohou novým pravidlům podřídit až od další fixace – ověřte u banky.
- PENB musí prodávající předat kupujícímu nejpozději při podpisu kupní smlouvy a energetickou třídu uvést v inzerci (§ 7a zákona č. 406/2000 Sb.).
Jak náklady snížit bez zbytečného rizika
- Vyjednávejte provizi a nechte si napsat, co přesně zahrnuje. Porovnejte nabídky alespoň dvou zprostředkovatelů.
- Nespěchejte s exkluzivitou. Pokud ji sjednáte, chtějte za ni konkrétní povinnosti – viz exkluzivní smlouva s realitkou.
- Ověřte daňové osvobození dřív, než prodáte. Několik měsíců rozdílu v termínu prodeje může rozhodnout o desítkách tisíc korun daně.
- Nešetřete na úschově. Úspora několika tisíc korun nevyváží riziko ztráty kupní ceny. Typické chyby shrnujeme v článku chyby při prodeji nemovitosti.
Časté otázky
Kolik procent z ceny stojí prodej nemovitosti?
Při prodeji přes realitku obvykle jednotky procent kupní ceny, z velké části jde o provizi. Bez realitky se náklady snižují na úschovu, smlouvy a drobné poplatky. Přesné číslo závisí na smlouvě.
Kdo platí poplatek za vklad do katastru?
Poplatek 2 000 Kč platí navrhovatel. V kupní smlouvě se strany dohodnou, kdo ho nese – často kupující.
Platí prodávající nějakou daň z převodu?
Daň z nabytí ani převodu nemovitostí se neplatí. Prodávající může platit jen daň z příjmů, pokud prodej není osvobozen.
Je provize realitky daňově uznatelná?
Pokud je příjem z prodeje zdanitelný, lze obvykle uplatnit prokázané výdaje související s prodejem. Uznatelnost konkrétní položky ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce.
Zdroje
- e-Sbírka – zákon č. 39/2020 Sb., zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, zákon č. 406/2000 Sb.
- Finanční správa – daň z příjmů fyzických osob a daň z nemovitých věcí
- Český úřad zeměměřický a katastrální – vklad do katastru a nahlížení do katastru
- Česká obchodní inspekce – ochrana spotřebitele vůči realitním kancelářím
