Výpočty, postupy a modelové situace
Výpočet provize realitky s DPH: vzorce, tabulka a modelové příklady
Jak přepočítat provizi realitní kanceláře z procent na koruny, s DPH i bez, s minimální provizí a stupňovitou sazbou. Tabulka pro ceny od 2 do 10 milionů Kč.
Provizi realitky spočítáte jako kupní cena × sazba provize. Je-li provize sjednána „+ DPH“ a kancelář je plátcem DPH, vynásobte výsledek 1,21 (základní sazba DPH 21 %). Příklad: byt za 4 500 000 Kč, provize 3,5 % + DPH → 4 500 000 × 0,035 = 157 500 Kč, s DPH 157 500 × 1,21 = 190 575 Kč. Je-li provize „včetně DPH“, částka 157 500 Kč je konečná. U minimální provize platí vyšší z obou částek. Níže najdete vzorce, přehledovou tabulku a příklady stupňovité provize.
Článek patří k výpočtu, kolik vám zbude z prodeje bytu. Pravidla provize vysvětluje článek provize realitní kanceláře.
Základní vzorce
| Situace | Vzorec |
|---|---|
| Provize bez DPH | cena × sazba |
| Provize + DPH | cena × sazba × 1,21 |
| Provize „včetně DPH“ – kolik je DPH | provize × 21 / 121 |
| Efektivní sazba s DPH | sazba × 1,21 (např. 4 % → 4,84 %) |
| Minimální provize | max(cena × sazba; minimum) |
| Stupňovitá provize | hranice × sazba 1 + (cena − hranice) × sazba 2 |
Pro kalkulačku čistého výnosu zadejte efektivní sazbu s DPH – například 3,63 % místo „3 % + DPH“.
Je realitka plátcem DPH? Plátce DPH si ověříte v registru plátců na webu Finanční správy (služba ADIS). Neplátce DPH k provizi nepřičítá, takže „4 %“ u neplátce je levnější než „4 % + DPH“ u plátce.
Přehledová tabulka provize s DPH
Ilustrativní výpočty provize + DPH 21 % pro různé ceny a sazby (zaokrouhleno na koruny):
| Kupní cena | 3 % + DPH | 4 % + DPH | 5 % + DPH |
|---|---|---|---|
| 2 000 000 Kč | 72 600 Kč | 96 800 Kč | 121 000 Kč |
| 3 500 000 Kč | 127 050 Kč | 169 400 Kč | 211 750 Kč |
| 5 000 000 Kč | 181 500 Kč | 242 000 Kč | 302 500 Kč |
| 7 500 000 Kč | 272 250 Kč | 363 000 Kč | 453 750 Kč |
| 10 000 000 Kč | 363 000 Kč | 484 000 Kč | 605 000 Kč |
Rozdíl jednoho procentního bodu u bytu za 5 milionů dělá 60 500 Kč s DPH. Proto má smysl o sazbě vyjednávat.
Příklad: minimální provize
Smlouva: provize 4 % + DPH, nejméně 150 000 Kč + DPH. Garsoniéra prodaná za 2 900 000 Kč.
- Procentní provize: 2 900 000 × 0,04 = 116 000 Kč.
- Minimum: 150 000 Kč – je vyšší, uplatní se.
- S DPH: 150 000 × 1,21 = 181 500 Kč.
- Efektivní sazba: 181 500 / 2 900 000 = 6,26 % kupní ceny.
U levnějších nemovitostí tak minimum může znamenat výrazně vyšší sazbu, než se na první pohled zdá.
Příklad: stupňovitá provize
Prodávající chce motivovat realitku k vyšší ceně. Dohodnou se: 3 % + DPH do 6 000 000 Kč a 8 % + DPH z části ceny nad 6 000 000 Kč. Dům se prodá za 6 400 000 Kč.
| Část ceny | Výpočet | Provize bez DPH |
|---|---|---|
| Do 6 000 000 Kč | 6 000 000 × 0,03 | 180 000 Kč |
| Nad 6 000 000 Kč | 400 000 × 0,08 | 32 000 Kč |
| Celkem bez DPH | 212 000 Kč | |
| S DPH | 212 000 × 1,21 | 256 520 Kč |
Pro srovnání: pevná sazba 4 % + DPH by při stejné ceně znamenala 6 400 000 × 0,04 × 1,21 = 309 760 Kč. Stupňovitá provize je zde levnější o 53 240 Kč a zároveň odměňuje vyšší cenu.
Příklad: kolik je DPH v provizi „včetně DPH“
Realitka uvádí provizi 200 000 Kč včetně DPH. DPH v ní je 200 000 × 21 / 121 = 34 711 Kč, základ 165 289 Kč. Pro prodávajícího-nepodnikatele je rozhodující celková částka 200 000 Kč, DPH si nemůže odečíst.
Na co nezapomenout
- Provize z ceny, nebo z ceny po slevě? Pokud se cena sníží po vyjednávání, provize se má počítat z ceny v kupní smlouvě.
- Vybavení a garáž: zda se provize počítá i z ceny movitých věcí nebo garážového stání prodávaného zvlášť.
- Provize od kupujícího: pokud ji platí i kupující, zprostředkovatel to musí oznámit – viz provize od obou stran.
- Daňový dopad: u neosvobozeného prodeje může provize snížit základ daně – viz daň z příjmů z prodeje.
- Celkové srovnání: zda se provize vyplatí oproti prodeji vlastními silami, rozebírá článek prodej s realitkou nebo bez.
Jak provizi formulovat ve smlouvě
Spory o provizi nejčastěji vznikají kvůli nejasné formulaci. Ve smlouvě o realitním zprostředkování by mělo být jednoznačně uvedeno:
- Základ výpočtu – kupní cena uvedená v kupní smlouvě, bez ceny movitých věcí, pokud se tak dohodnete.
- Sazba nebo částka – například „3,5 % z kupní ceny“, případně minimum.
- DPH – „k provizi bude připočtena DPH v zákonné výši“, nebo „provize je uvedena včetně DPH“.
- Splatnost – po uzavření kupní smlouvy, případně po zápisu vkladu nebo z úschovy.
- Způsob úhrady – převodem na účet zprostředkovatele, nebo z úschovy.
- Co je v provizi zahrnuto – inzerce, smlouvy, úschova, PENB.
- Stupně – pokud se sjednává stupňovitá provize, uveďte hranice a sazby číselně, ideálně s jedním příkladem.
Zákon vyžaduje, aby byla ve smlouvě uvedena výše provize nebo způsob jejího určení; bez toho je smlouva neplatná, čehož se může dovolat klient. Jednoznačná formulace se vyplatí oběma stranám.
Časté otázky
Jak spočítám provizi 3 % z 4 milionů?
4 000 000 × 0,03 = 120 000 Kč. S DPH 21 % je to 145 200 Kč.
Musí realitka uvádět ceny s DPH?
Vůči spotřebiteli se cena má uvádět jako konečná včetně daní. Ve smlouvě si to vždy ověřte a nejasnost reklamujte před podpisem.
Může se sazba DPH na provizi změnit?
Sazby DPH stanoví zákon o DPH a mohou se měnit. Pro výpočet použijte sazbu platnou v den uskutečnění plnění.
Je výhodnější pevná provize?
U dražších nemovitostí často ano, u levnějších může být výhodnější procento bez minima. Přepočítejte obě varianty.
Zdroje
- Finanční správa – sazby DPH a registr plátců DPH
- e-Sbírka – zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, a zákon č. 39/2020 Sb.
- Česká obchodní inspekce – uvádění cen vůči spotřebitelům
