Chyby, spory a oficiální zdroje
Provize od prodávajícího i kupujícího: dvojí provize a střet zájmů realitky
Smí realitní kancelář brát provizi od obou stran? Povinnost oznámit odměnu od třetí osoby, rizika střetu zájmů a jak se chránit jako prodávající i kupující.
Realitní kancelář si může sjednat odměnu s prodávajícím i s kupujícím, ale podle § 12 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb. musí klientovi oznámit, že provizi za stejnou nemovitost sjednala i s třetí osobou. Dvojí provize sama o sobě není nezákonná, vytváří však střet zájmů: prodávající chce co nejvyšší cenu, kupující nejnižší a makléř hlavně uzavřený obchod. Jako prodávající se chraňte jasnou minimální cenou, zákazem snižovat cenu bez souhlasu a dotazem na odměny od druhé strany. Jako kupující počítejte s provizí ve svém rozpočtu a ptejte se, za co ji platíte.
Článek patří do přehledu nejčastějších chyb při prodeji nemovitosti.
Jak dvojí provize vzniká
| Model | Kdo platí | Komu makléř „slouží“ | Riziko |
|---|---|---|---|
| Klasický | Jen prodávající | Prodávajícímu | Nízké |
| Provize od kupujícího | Jen kupující (prodávající nic) | Formálně kupujícímu, fakticky oběma | Prodávající nemá nárok na péči jako klient |
| Dvojí provize | Obě strany | Oběma | Tlak na rychlý obchod, ne na nejlepší cenu |
| „Servisní poplatek“ kupujícího | Prodávající platí provizi, kupující poplatek za právní servis | Oběma | Skrytá dvojí odměna |
Poslední model je v praxi nejméně průhledný: kupující platí „poplatek za smlouvy a úschovu“, který může být ve skutečnosti další odměnou realitky. Ptejte se, komu poplatek jde a co přesně pokrývá.
Co říká zákon
- Oznamovací povinnost: zprostředkovatel musí klienta informovat o odměně sjednané s třetí osobou v souvislosti se stejnou nemovitostí (§ 12 odst. 3).
- Následek porušení: při porušení informačních povinností podle § 12 může klient od smlouvy odstoupit do 14 dnů (§ 12 odst. 4).
- Písemná smlouva: pokud kupující provizi platí, musí i s ním mít realitka písemnou smlouvu s povinnými náležitostmi (§ 9, § 10).
- Záloha: i pro kupujícího-spotřebitele platí, že záloha na provizi smí činit nejvýše dvě třetiny sjednané provize (§ 19 odst. 3).
Zákon neříká, jak vysoká smí být provize od kupujícího. Rozhoduje dohoda.
Modelový dopad na prodávajícího
Ilustrativní byt s nabídkovou cenou 5 200 000 Kč. Prodávající platí 3,5 % + DPH, kupující navíc 2 % + DPH. Makléř doporučí přijmout nabídku 5 000 000 Kč, protože kupující „jinak odstoupí“.
| Položka | Cena 5 200 000 Kč | Cena 5 000 000 Kč |
|---|---|---|
| Provize prodávajícího s DPH | 220 220 Kč | 211 750 Kč |
| Provize kupujícího s DPH | 125 840 Kč | 121 000 Kč |
| Odměna makléře celkem | 346 060 Kč | 332 750 Kč |
| Výnos prodávajícího po provizi | 4 979 780 Kč | 4 788 250 Kč |
Makléř přijde o 13 310 Kč, prodávající o 191 530 Kč. Pro makléře je rychlý obchod za nižší cenu často výhodnější než čekání na vyšší nabídku. Proto si cenu a postup jejího snižování hlídejte. Výpočty si ověříte v kalkulačce čistého výnosu.
Jak se chránit jako prodávající
- Zeptejte se písemně, zda realitka sjednává provizi nebo jiný poplatek s kupujícím.
- Stanovte minimální cenu a ve smlouvě uveďte, že realitka nesmí jménem prodávajícího jednat o nižší ceně bez písemného souhlasu.
- Nechte si předložit všechny nabídky, ne jen tu „nejjistější“.
- Zvažte stupňovitou provizi, která makléře motivuje k vyšší ceně – viz výpočet provize s DPH.
- U exkluzivity trvejte na reportech o počtu zájemců a nabídkách – viz exkluzivní smlouva s realitkou.
Jak se chránit jako kupující
- Provizi zahrňte do nákladů kupujícího – banka ji obvykle nefinancuje.
- Chtějte písemnou smlouvu s výší provize a popisem služeb.
- Čtěte pozorně rezervační formuláře – někdy obsahují i závazek zaplatit provizi. Smlouva o realitním zprostředkování přitom podle § 15 nesmí být ve stejné listině jako realitní (kupní) smlouva.
- Kupní smlouvu si nechte zkontrolovat vlastním advokátem, ne jen tím, kterého doporučí realitka.
Otázky, které makléři položit před podpisem
Odpovědi si nechte potvrdit e-mailem – v případě sporu budou důkazem:
- Sjednáváte nebo budete sjednávat odměnu či jiný poplatek s kupujícím? V jaké výši?
- Kdo platí smlouvy, úschovu a návrh na vklad – a kdo je za to placen?
- Smíte jednat o ceně nižší, než je sjednaná nabídková cena? Jak mě o každé nabídce budete informovat?
- Spolupracujete s hypotečním poradcem nebo advokátem, od kterého dostáváte odměnu za doporučení klienta?
- Nabízíte stejnou nemovitost zájemcům, kteří u vás zároveň prodávají jinou nemovitost?
Pokud makléř na některou otázku odmítne odpovědět, berte to jako informaci. U prodávajícího nemá provize kupujícího přímý vliv na čistý výnos, nepřímo přes cenu ale ano – viz modelový výpočet výše a kalkulačku čistého výnosu. U kupujícího zase provize navyšuje vlastní zdroje, které musí mít připravené vedle hypotéky.
Časté otázky
Je legální, aby realitka brala provizi od obou stran?
Ano, ale musí to oznámit. Zatajení je porušením informační povinnosti.
Kolik obvykle platí kupující?
Neexistuje pevná sazba. Jde o dohodu a v mnoha případech kupující neplatí nic.
Může realitka tvrdit, že provize kupujícího je „poplatek za servis“?
Může, ale pokud jde fakticky o odměnu za zprostředkování, má ji oznámit. Ptejte se, komu a za co se platí.
Kam si stěžovat, když realitka provizi zatajila?
Českou obchodní inspekci a případně živnostenský úřad – viz stížnost na realitní kancelář.
Zdroje
- e-Sbírka – zákon č. 39/2020 Sb. (§ 9, § 10, § 12, § 19)
- Česká obchodní inspekce – nekalé obchodní praktiky
- Česká advokátní komora – nezávislá kontrola smluv
