Exkluzivní smlouva s realitkou: rizika, smluvní pokuty a co si vyjednat

Exkluzivní (výhradní) smlouva znamená, že po sjednanou dobu nesmíte využít jiného zprostředkovatele, a často ani prodat sami – jinak hrozí smluvní pokuta nebo povinnost zaplatit provizi. Zákon č. 39/2020 Sb. pro spotřebitele omezuje exkluzivitu na dobu určitou, nejvýše 6 měsíců, a prodloužit ji lze až nejdříve 30 dní před jejím koncem. Exkluzivita může být výhodná, pokud za ni dostanete konkrétní povinnosti realitky a nižší provizi; bez nich nesete riziko, že nemovitost měsíce „leží“. Níže najdete rizika, modelový příklad pokuty a seznam bodů k vyjednání.

Článek patří do přehledu nejčastějších chyb při prodeji nemovitosti. Obecná pravidla zákona shrnuje článek zákon o realitním zprostředkování.

Exkluzivní a otevřená smlouva

Hledisko	Exkluzivní (výhradní)	Otevřená (nevýhradní)
Počet realitek	Jedna	Libovolně
Prodej vlastními silami	Často vyloučen nebo s pokutou	Možný
Doba	U spotřebitele nejvýše 6 měsíců	Určitá i neurčitá
Motivace makléře	Vyšší – ví, že provize připadne jemu	Nižší, souběh s jinými
Inzerce	Jednotná cena a popis	Riziko různých cen na portálech
Riziko pro prodávajícího	Pasivita realitky, sankce	Spory, kdo přivedl kupce

Co hlídá zákon

Doba nejvýše 6 měsíců u spotřebitele, jen na dobu určitou (§ 17 odst. 4).
Prodloužení nejdříve 30 dní před uplynutím – automatické prodlužování sjednané předem není přípustné.
Výhradnost nemůže začít dřív než samotná smlouva o realitním zprostředkování.
Provize se platí nejdříve po uzavření kupní smlouvy (pokud smlouva výslovně nestanoví jinak) a spotřebitel neplatí, pokud kupní smlouvu uzavřel až po skončení zprostředkování kvůli nečinnosti realitky (§ 19).
Závazek prodat – realitka po spotřebiteli nemůže chtít, aby se zavázal kupní smlouvu uzavřít (§ 14).

Výši smluvní pokuty zákon o realitním zprostředkování výslovně neomezuje. Nepřiměřenou smluvní pokutu však může soud snížit podle občanského zákoníku a ujednání, která spotřebitele nepřiměřeně znevýhodňují, mohou být neplatná. To ale zjistíte až ve sporu – lepší je pokutu vyjednat předem.

Modelový příklad: prodej známému během exkluzivity

Prodávající podepíše exkluzivitu na 6 měsíců s provizí 4 % + DPH a smluvní pokutou ve výši provize za prodej mimo realitku. Ve 3. měsíci se ozve soused a nabídne 4 800 000 Kč.

Varianta	Výpočet	Náklad pro prodávajícího
Prodá sousedovi přímo, pokuta ve výši provize	4 800 000 × 0,04 × 1,21	232 320 Kč
Prodá sousedovi přes realitku (provize)	stejný výpočet	232 320 Kč
Počká do konce exkluzivity (3 měsíce) a prodá přímo	náklady držení bytu, modelově 3 × 12 000 Kč	36 000 Kč + riziko, že kupec odstoupí
Smlouva s výjimkou pro předem jmenované zájemce	sjednáno při podpisu	0 Kč

Poučení: pokud máte potenciální kupce už před podpisem (příbuzní, sousedé, nájemník), uveďte je ve smlouvě jako výjimku z exkluzivity.

Pozor na čekání do konce smlouvy: pokud realitka kupce skutečně přivedla během trvání smlouvy, může mít nárok na provizi i po jejím skončení podle sjednaných podmínek. Ověřte si to ve smlouvě.

Co si v exkluzivní smlouvě vyjednat

Kratší dobu – například 3 měsíce s možností prodloužení.
Nižší provizi výměnou za exkluzivitu, případně stupňovitou sazbu – viz výpočet provize s DPH.
Konkrétní povinnosti realitky: portály, počet prohlídek, reporty každé dva týdny, profesionální fotografie, PENB.
Postup při snižování ceny – realitka nesmí cenu snížit bez vašeho písemného souhlasu.
Výjimky pro zájemce, které už znáte.
Přiměřenou smluvní pokutu, ne automaticky ve výši celé provize.
Právo vypovědět smlouvu, pokud realitka plní povinnosti jen formálně.
Co se stane s inzercí po skončení smlouvy – inzeráty musí zmizet.

Varovné signály

Smlouva „na dobu neurčitou s exkluzivitou“ pro spotřebitele.
Doložka o automatickém prodloužení.
Provize splatná i bez prodeje (například „za vynaložené úsilí“) bez výslovného vysvětlení.
Smluvní pokuta za to, že odmítnete kupce za nabídnutou cenu.
Tlak na podpis „ještě dnes“, často u vás doma.

U smlouvy uzavřené mimo provozovnu se uplatní i pravidla občanského zákoníku o odstoupení spotřebitele. Pokud realitka nesplnila informační povinnosti nebo nepředala výpis z katastru, můžete od smlouvy odstoupit do 14 dnů. Další možnosti obrany popisuje článek stížnost na realitní kancelář.

Jak exkluzivitu ukončit

Pokud se spolupráce nedaří, máte několik možností – podle toho, co smlouva a zákon dovolují:

Nechat smlouvu doběhnout a neprodloužit ji. Prodloužení lze sjednat až nejdříve 30 dní před koncem, takže nemůžete být „uzamčeni“ automaticky.
Odstoupit do 14 dnů, pokud realitka nepředala výpis z katastru nebo nesplnila informační povinnosti podle § 11 a § 12 zákona.
Vypovědět smlouvu podle výpovědních ujednání. U smlouvy na dobu neurčitou smí být výpovědní doba pro spotřebitele nejvýše 1 měsíc.
Dohodnout se na ukončení – například s krátkou ochrannou dobou pro zájemce, které realitka prokazatelně přivedla.

Výpověď nebo odstoupení pošlete písemně a doporučeně. Po skončení smlouvy požádejte o stažení inzerátů a o seznam zájemců, kterým realitka nemovitost představila – pro případ, že by si některý z nich chtěl nemovitost koupit později a realitka nárokovala provizi.

Časté otázky

Je exkluzivní smlouva povinná?

Ne. Je to obchodní podmínka konkrétní realitky. Můžete ji odmítnout nebo si vyjednat podmínky.

Co když realitka během exkluzivity nic nedělá?

Doložte pasivitu (chybějící inzeráty, žádné reporty) a zvažte výpověď podle smlouvy. Pokud kupní smlouvu uzavřete až po skončení smlouvy kvůli nečinnosti realitky, spotřebitel provizi neplatí.

Mohu v exkluzivitě prodat sám?

Jen pokud to smlouva dovoluje. Jinak riskujete smluvní pokutu nebo povinnost zaplatit provizi.

Platí limit 6 měsíců i pro firmy?

Limit je stanoven pro klienta-spotřebitele. Podnikatelé si dobu sjednávají volněji.

Zdroje

e-Sbírka – zákon č. 39/2020 Sb. (§ 14, § 17, § 18, § 19) a občanský zákoník
Ministerstvo pro místní rozvoj – výklad zákona o realitním zprostředkování
Česká obchodní inspekce – nekalé obchodní praktiky a mimosoudní řešení sporů