Zákon o realitním zprostředkování (39/2020 Sb.): práva prodávajícího a kupujícího

Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, určuje, jak musí vypadat smlouva s realitní kanceláří a co zprostředkovatel smí a nesmí. Smlouva musí být písemná a musí obsahovat označení nemovitosti, cenu (nebo způsob jejího určení) a výši provize; jinak je neplatná, čehož se může dovolat jen klient. Zprostředkovatel musí klientovi nejpozději při podpisu předat výpis z katastru, jinak může klient od smlouvy do 14 dnů odstoupit. Musí mít pojištění odpovědnosti a peníze klientů smí držet jen za přísných podmínek.

Článek doplňuje přehled nákladů na prodej nemovitosti. Jde o shrnutí, ne o právní výklad – závazné je znění zákona v e-Sbírce.

Komu zákon platí

Zákon se vztahuje na podnikatele, kteří zprostředkovávají prodej, koupi nebo pronájem nemovitostí. Realitní zprostředkování je vázaná živnost – podnikatel musí splnit odbornou kvalifikaci (vzdělání a praxi, nebo profesní kvalifikaci) a podmínku bezúhonnosti. Existuje i zúžená varianta pro fyzické osoby, které pracují pod jiným zprostředkovatelem.

Oprávnění si ověříte v Registru živnostenského podnikání. Kdo bez oprávnění zprostředkovává nemovitosti, nepodléhá pravidlům, na která se můžete odvolávat, a obvykle ani nemá povinné pojištění.

Povinný obsah smlouvy

Chybí-li povinné náležitosti, je smlouva neplatná. Dovolat se neplatnosti může jen klient – zprostředkovatel tím nemůže uniknout ze závazků.

Zprostředkovatel také nesmí po spotřebiteli požadovat, aby se zavázal kupní smlouvu uzavřít (§ 14). Rozhodnutí, zda a komu prodáte, zůstává na vás.

Informační povinnosti a odstoupení do 14 dnů

• Výpis z katastru: zprostředkovatel musí klientovi předat výpis z katastru týkající se nemovitosti nejpozději při podpisu smlouvy (§ 11). Pokud to neudělá, může klient od smlouvy odstoupit do 14 dnů.
• Další informace: zprostředkovatel musí klienta informovat o podstatných okolnostech, například o zatížení nemovitosti nebo o tom, co mu je o nemovitosti známo (§ 12). Při porušení opět hrozí odstoupení do 14 dnů.
• Odměna od třetí osoby: pokud si zprostředkovatel sjednal provizi i s druhou stranou, musí to klientovi oznámit (§ 12 odst. 3). Viz provize od obou stran.

Je-li smlouva uzavřena mimo provozovnu (například u vás doma), uplatní se také obecná pravidla občanského zákoníku o smlouvách uzavíraných se spotřebitelem mimo obchodní prostory.

Výhradní smlouva a výpověď

Výhradní (exkluzivní) zprostředkování znamená, že klient nesmí po sjednanou dobu využít jiného zprostředkovatele, případně ani prodat sám. Zákon v § 17 a § 18 stanoví pro spotřebitele:

1. Výhradní zprostředkování lze sjednat jen na dobu určitou, nejvýše 6 měsíců.
2. Prodloužit ho lze až nejdříve 30 dní před uplynutím sjednané doby – nelze se předem zavázat k automatickému prodlužování.
3. Smlouvu na dobu neurčitou může spotřebitel vypovědět s výpovědní dobou nejvýše 1 měsíc.

Rizika a vyjednávání exkluzivity rozebíráme v článku exkluzivní smlouva s realitkou.

Provize a peníze klientů

Provize (§ 19): nárok vzniká nejdříve uzavřením realitní smlouvy, záloha spotřebitele může být nejvýše dvě třetiny provize a spotřebitel neplatí, pokud byla smlouva uzavřena až po skončení zprostředkování kvůli nečinnosti zprostředkovatele. Podrobně v článku provize realitní kanceláře.

Úschova (§ 4): zprostředkovatel nesmí nabízet úschovu kupní ceny jinak než prostřednictvím banky, notáře, advokáta nebo soudního exekutora. Sám smí peníze přijmout do úschovy jen na samostatnou písemnou žádost klienta, na základě smlouvy o úschově, na zvláštním účtu pro každého složitele a s evidencí. Platby jen bezhotovostně a peníze lze použít jen k účelu realitní smlouvy. Srovnání možností: úschova u advokáta, notáře nebo banky.

Pojištění odpovědnosti

Zprostředkovatel musí být po celou dobu činnosti pojištěn pro případ odpovědnosti za škodu (§ 7). Minimální limit pojistného plnění je 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč za všechny události v roce; spoluúčast nesmí přesáhnout 5 000 Kč nebo 1 % plnění. Pro osoby pracující pod smlouvou jiného zprostředkovatele platí poloviční limity. Pojištění kontroluje Ministerstvo pro místní rozvoj.

Pojištění chrání před chybami zprostředkovatele, ne před každou ztrátou. U vysokých kupních cen limit nemusí pokrýt celou škodu – i proto je úschova u třetí osoby tak důležitá.

Kdo zákon kontroluje

Za porušení hrozí pokuty – například až 500 000 Kč za porušení pravidel úschovy a až 1 000 000 Kč za chybějící pojištění. Jak podat podnět, popisuje článek stížnost na realitní kancelář.

Časté otázky

Je ústní dohoda s realitkou platná?

Ne. Smlouva o realitním zprostředkování musí být písemná. Neplatnosti pro nedostatek formy se však může dovolat jen klient.

Co když mi realitka nedala výpis z katastru?

Můžete od smlouvy odstoupit do 14 dnů. Odstoupení pošlete písemně a uchovejte doklad o odeslání.

Může exkluzivita trvat rok?

Se spotřebitelem ne. Nejvýše 6 měsíců, prodloužit ji lze nejdříve 30 dní před koncem.

Musí mít realitní makléř licenci?

Musí mít živnostenské oprávnění „Realitní zprostředkování“ nebo pracovat pod zprostředkovatelem, který ho má. Ověříte to v živnostenském rejstříku.

Zdroje

• e-Sbírka – zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, a zákon č. 455/1991 Sb., živnostenský zákon
• Ministerstvo pro místní rozvoj – metodika k realitnímu zprostředkování a dozor nad pojištěním
• Registr živnostenského podnikání – ověření živnostenského oprávnění
• Česká obchodní inspekce – podněty spotřebitelů a mimosoudní řešení sporů