Náklady, provize a pravidla 2026
Daň z prodeje bytu a domu 2026: kdy je příjem osvobozen a kdy se daní
Osvobození příjmu z prodeje nemovitosti podle § 4 zákona o daních z příjmů – bydliště 2 roky, časový test 5 a 10 let, vlastní bytová potřeba – a výpočet daně.
Příjem z prodeje bytu nebo domu fyzickou osobou je v Česku osvobozen od daně z příjmů, pokud splníte alespoň jednu podmínku: v nemovitosti jste měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo uplynula doba mezi nabytím a prodejem delší než 10 let (u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 stačí 5 let), nebo peníze použijete na vlastní bytovou potřebu ve stanovené lhůtě. Pokud nesplníte žádnou, daní se zisk (příjem minus prokázané výdaje) jako ostatní příjem podle § 10, obvykle sazbou 15 %. Daň z nabytí nemovitých věcí se neplatí od prosince 2019.
Článek je součástí přehledu nákladů na prodej nemovitosti. Nejde o daňové poradenství – při nejasné situaci se obraťte na finanční úřad nebo daňového poradce.
Tři cesty k osvobození
| Důvod osvobození | Podmínka | Ustanovení | Typické situace |
|---|---|---|---|
| Bydliště | Rodinný dům nebo jednotka (byt) s pozemkem, prodávající v ní měl bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem | § 4 odst. 1 písm. a) | Prodej vlastního bytu, ve kterém jste bydleli |
| Časový test | Mezi nabytím a prodejem uplynulo více než 10 let (u nabytí do 31. 12. 2020 více než 5 let) | § 4 odst. 1 písm. b) | Investiční byt, chata, pozemek držený dlouho |
| Vlastní bytová potřeba | Peníze použijete na vlastní bydlení ve lhůtě | § 4 odst. 1 písm. a) a b) ve spojení s § 4b | Prodej a koupě jiného bydlení |
Podmínku bydliště u manželů stačí splnit jednomu z nich. Osvobození se nevztahuje na nemovitosti zařazené do obchodního majetku podnikatele a pro tyto případy platí zvláštní lhůty po vyřazení z obchodního majetku.
Časový test: 5, nebo 10 let?
Zákon č. 386/2020 Sb. prodloužil časový test z 5 na 10 let pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021. U nemovitostí nabytých dříve platí původních 5 let.
- Lhůta se počítá ode dne nabytí vlastnického práva – u koupě ode dne účinnosti vkladu do katastru, tedy od podání návrhu na vklad, nikoli od podpisu smlouvy.
- U dědictví se podle zákona do lhůty započítává i doba vlastnictví zůstavitele, pokud šlo o příbuzné v linii přímé nebo manžela. Podrobně v článku prodej zděděné nemovitosti.
- Zvláštní pravidla platí pro vypořádání spoluvlastnictví a pozemkové úpravy.
Tip: pokud vám do splnění testu chybí několik týdnů, může být výhodné posunout podání návrhu na vklad. Rozhodující je okamžik prodeje – nechte si to potvrdit od daňového poradce.
Osvobození přes vlastní bytovou potřebu
Pokud nesplníte bydliště ani časový test, můžete příjem osvobodit tím, že ho použijete na vlastní bytovou potřebu – například na koupi nebo výstavbu jiného bydlení, které budete sami užívat.
Podle § 4b:
- Peníze musíte použít do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po roce, kdy jste je získali. Prodáte-li v roce 2026, máte čas do 31. 12. 2027.
- Lze je použít i dříve – nejdříve však ve zdaňovacím období předcházejícím roku prodeje.
- Získání prostředků musíte oznámit správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, kdy jste je získali.
- Pokud použijete jen část peněz, je osvobozena jen poměrná část příjmu.
- Nesplníte-li podmínku, zdaníte příjem jako ostatní příjem v následujícím zdaňovacím období.
Bytovou potřebou je podle § 4b odst. 1 mimo jiné výstavba nebo úplatné nabytí domu či jednotky, nabytí pozemku s výstavbou do 4 let, údržba a změna stavby, splacení členského vkladu v bytovém družstvu a také splacení úvěru nebo zápůjčky, které jste na takovou bytovou potřebu použili. Bydlení musí sloužit vám, ne k pronájmu. Hraniční případy ověřte v pokynech Finanční správy.
Výpočet daně, když osvobození neplatí
Základ daně = příjem z prodeje − prokázané výdaje. Do výdajů patří zejména pořizovací cena (u koupě) a podle okolností související výdaje, například provize realitní kanceláře zaplacená při prodeji nebo technické zhodnocení. Výdaje lze uplatnit jen do výše příjmu – ztráta z prodeje se s jinými příjmy nesčítá.
Modelový příklad: byt koupený v roce 2022 za 4 000 000 Kč, prodaný v roce 2026 za 5 200 000 Kč. Prodávající v bytě nebydlel (pronajímal ho) a peníze na vlastní bydlení nepoužije.
| Položka | Částka |
|---|---|
| Příjem z prodeje | 5 200 000 Kč |
| Pořizovací cena | −4 000 000 Kč |
| Provize při prodeji (modelově, s DPH) | −250 000 Kč |
| Ostatní doložené výdaje (smlouvy, úschova) | −50 000 Kč |
| Základ daně | 900 000 Kč |
| Daň 15 % | 135 000 Kč |
Sazba 23 % se uplatní na část celkového základu daně za rok nad zákonnou hranici odvozenou z průměrné mzdy. Při vyšších příjmech proto daň může být vyšší. Orientačně si výpočet zopakujete v kalkulačce daně z prodeje. Ostatní příjmy podle § 10 nepodléhají sociálnímu ani zdravotnímu pojištění.
Daňové přiznání a termíny
- Zdanitelný příjem uvedete v daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok, ve kterém jste ho obdrželi.
- Přiznání se podává obvykle do začátku dubna následujícího roku, při elektronickém podání o měsíc později a při zastoupení daňovým poradcem později. Přesné termíny pro daný rok zveřejňuje Finanční správa.
- I zaměstnanec, kterému jinak dělá roční zúčtování zaměstnavatel, musí v tom případě podat přiznání sám.
- Doklady o výdajích (kupní smlouvy, faktury, výpisy) uschovejte pro případnou kontrolu.
Časté otázky
Platím daň, když prodám byt se ztrátou?
Ne. Bez zisku nevznikne základ daně. Ztrátu ale nelze odečíst od jiných příjmů.
Je trvalé bydliště podmínkou osvobození?
Zákon mluví o bydlišti. Trvalý pobyt je silný důkaz, ale rozhoduje skutečnost, že jste tam bydleli.
Kdy začíná běžet 10 let?
Ode dne nabytí vlastnictví, u koupě obvykle ode dne podání návrhu na vklad, na který katastr vklad provedl.
Musím osvobozený prodej někde hlásit?
Při osvobození přes bydliště nebo časový test obvykle ne. Při osvobození přes vlastní bytovou potřebu musíte získání peněz oznámit správci daně.
Zdroje
- Finanční správa – daň z příjmů fyzických osob, termíny přiznání a formuláře
- e-Sbírka – zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (§ 4, § 4b, § 10) a zákon č. 386/2020 Sb.
- Komora daňových poradců ČR – vyhledání daňového poradce
