Prodej zděděného bytu nebo domu: daň, spoluvlastníci a náklady prodeje

Zděděnou nemovitost můžete prodat, jakmile jste jako vlastník zapsáni v katastru na základě pravomocného usnesení o dědictví (prakticky to kupující i banky vyžadují). U daně z příjmů je klíčové, že u nemovitosti zděděné po příbuzném v linii přímé nebo po manželovi se do časového testu započítává i doba, po kterou ji vlastnil zůstavitel. Pokud zůstavitel nemovitost vlastnil déle než 10 let (u nabytí do roku 2020 déle než 5 let), bývá prodej osvobozen hned. Jinak rozhoduje vaše bydliště nebo použití peněz na vlastní bydlení. Náklady prodeje (provize, úschova, smlouvy) se u více dědiců dělí podle podílů.

Článek patří k výpočtu, kolik vám zbude z prodeje bytu. Dědické řízení samotné nepopisujeme – zabýváme se až prodejem.

Kdy můžete prodávat

Fáze	Co platí
Probíhá dědické řízení	Vlastník není v katastru zapsán, prodej se obvykle nedá dokončit; lze jednat se zájemci
Usnesení o dědictví nabylo právní moci	Notář nebo soud zašle podklady katastru, který zapíše dědice
Dědic zapsán v katastru	Prodej probíhá jako běžný prodej
Více dědiců	Prodávají společně, nebo jeden vykoupí ostatní

Pokud je nemovitost zatížena dluhy zůstavitele (hypotéka, exekuce), musí se vyřešit dřív, než kupující zaplatí.

Daň z příjmů u zděděné nemovitosti

Tři cesty k osvobození platí i zde – podrobně v článku daň z příjmů z prodeje nemovitosti:

Časový test s dobou zůstavitele. Pokud jste zdědili po rodiči, prarodiči, dítěti nebo manželovi, sčítá se doba jeho vlastnictví s vaší. Zdědíte-li od sourozence, tety nebo nepříbuzného, počítá se jen vaše doba.
Bydliště. Pokud jste v zděděném domě nebo bytě měli bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, je prodej osvobozen.
Vlastní bytová potřeba. Peníze z prodeje použijete na vlastní bydlení ve lhůtě podle § 4b.

Který test platí – 5, nebo 10 let? Rozhodující je podle obecného pravidla datum nabytí. U dědictví se doporučujeme ptát Finanční správy nebo daňového poradce, jak se přechodná ustanovení zákona č. 386/2020 Sb. uplatní na vaši situaci (zůstavitel nabyl dávno, dědic po roce 2021).

Výdaje pro daň: u zděděné nemovitosti jste nic nekupovali. Zákon o daních z příjmů pro tyto případy stanoví zvláštní způsob určení výdaje (zpravidla navázaný na ocenění k datu nabytí). Než budete s výdajem počítat, ověřte konkrétní pravidlo v § 10 zákona.

Modelový výpočet: tři sourozenci prodávají byt po rodičích

Ilustrativní příklad: rodiče byt vlastnili 30 let, tři sourozenci ho zdědili po jedné třetině a prodávají ho za 4 500 000 Kč přes realitku s provizí 4 % + DPH, smlouvy a úschova 18 000 Kč.

Položka	Výpočet	Celkem	Na jednoho dědice
Kupní cena		4 500 000 Kč	1 500 000 Kč
Provize s DPH	4 500 000 × 0,04 × 1,21	−217 800 Kč	−72 600 Kč
Smlouvy a úschova	modelově	−18 000 Kč	−6 000 Kč
Daň z příjmů	osvobozeno – doba rodičů přesahuje 10 let	0 Kč	0 Kč
Čistý výnos		4 264 200 Kč	1 421 400 Kč

Kdyby byt zdědili po tetě, která ho vlastnila 20 let, doba tety se nezapočítá. Při prodeji brzy po dědictví by osvobození záviselo na bydlišti nebo bytové potřebě – jinak by každý zdanil svůj podíl na zisku. Orientační daň spočítáte v kalkulačce daně z prodeje.

Spoluvlastníci: dohoda je základ

Všichni musí podepsat kupní smlouvu (nebo prodat jen svůj podíl).
Prodej podílu třetí osobě je možný, ale obvykle za nižší cenu. Před prodejem podílu si ověřte, zda ostatním spoluvlastníkům nesvědčí předkupní právo – po novele občanského zákoníku platí zákonné předkupní právo spoluvlastníků jen v omezených případech: u spoluvlastnictví vzniklého děděním mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví, ledaže podíl převádíte jinému spoluvlastníkovi, manželovi, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé (§ 1124 občanského zákoníku).
Vykoupení podílů jedním z dědiců – pro vykupujícího jde o koupi, pro ostatní o prodej podílu.
Neshoda – lze se obrátit na soud se žalobou na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Je to drahé a zdlouhavé, proto se vyplatí dohoda.

Plnou moc pro jednoho z dědiců (s ověřeným podpisem) usnadní prohlídky a komunikaci, zejména pokud dědici bydlí daleko.

Náklady, na které se u dědictví zapomíná

Položka	Proč
Vyklizení a úklid	Byt bývá plný věcí zůstavitele – viz náklady na přípravu bytu k prodeji
Energie a poplatky SVJ do prodeje	Platí dědicové od nabytí
Daň z nemovitých věcí	Platí ten, kdo je vlastníkem k 1. lednu
PENB	U domu povinně, u bytu přes SVJ – viz PENB a dokumenty
Pojištění prázdné nemovitosti	Běžné pojistky mohou u neobývané nemovitosti omezovat plnění

Kdy přizvat odborníka

Pokud je mezi dědici spor, nemovitost je zatížena dluhy, nebo jde o vyšší částky a nejasné daňové posouzení, obraťte se na advokáta a daňového poradce. U prodeje na dálku zvažte realitní kancelář – viz prodej s realitkou nebo bez.

Časté otázky

Mohu prodat zděděný byt před koncem dědického řízení?

Prakticky ne – kupující potřebuje, abyste byli zapsáni v katastru. Se zájemci ale můžete jednat a připravovat podklady.

Platím daň z prodeje zděděného bytu po rodičích?

Pokud rodiče a vy dohromady vlastnili byt déle než zákonnou lhůtu, je prodej osvobozen. Jinak rozhoduje bydliště nebo bytová potřeba.

Platí se daň z dědictví?

Ne. Samostatná daň dědická byla v Česku zrušena v roce 2014 a příjem z nabytí dědictví je podle § 4a písm. a) zákona o daních z příjmů osvobozen. Daň se může týkat až pozdějšího prodeje.

Jak se dělí náklady prodeje mezi dědice?

Obvykle podle podílů, pokud se nedohodnete jinak. Dohodu sepište písemně.

Zdroje

Notářská komora České republiky – dědické řízení a vyhledání notáře
Finanční správa – daň z příjmů při prodeji zděděné nemovitosti
Nahlížení do katastru nemovitostí – kontrola zápisu dědiců
e-Sbírka – zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a zákon č. 586/1992 Sb.