Výpočty, postupy a modelové situace
Prodej nemovitosti s realitkou, nebo bez? Výpočet bodu zvratu a srovnání
Kdy se vyplatí prodat byt nebo dům bez realitní kanceláře, kolik práce a rizika převezmete a jak spočítat, o kolik nižší cena smaže úsporu na provizi.
Prodej bez realitní kanceláře ušetří provizi, ale převezme za vás ocenění, inzerci, prohlídky, prověření kupce, smlouvy a úschovu. Vyplatí se, pokud dosáhnete podobné ceny jako zprostředkovatel a máte čas i jednoduchou právní situaci. Rozhodující je bod zvratu: o kolik procent nižší cenu si můžete dovolit, aby se úspora na provizi neztratila. V modelu s bytem za 5 000 000 Kč, provizí 4 % + DPH a dodatečnými náklady 40 000 Kč bez realitky je to zhruba 4 % ceny – pokud bez realitky prodáte o víc levněji, vyplatila by se realitka. Níže je výpočet, srovnání a varianty mezi oběma cestami.
Článek navazuje na výpočet, kolik vám zbude z prodeje bytu.
Co dělá realitka a co byste dělali sami
| Úkol | S realitní kanceláří | Bez realitky |
|---|---|---|
| Ocenění a nabídková cena | Návrh makléře na základě srovnání | Sami podle inzerátů a cenových map, případně znalec |
| Fotografie a inzerce | Obvykle v ceně | Platíte portály a fotografa |
| Prohlídky | Makléř | Vy, včetně víkendů |
| Prověření kupce a financování | Makléř se ptá na hypotéku | Sami, ideálně s potvrzením banky |
| Rezervační a kupní smlouva | Spolupracující advokát | Objednáte advokáta nebo notáře |
| Úschova | Zajišťuje realitka přes advokáta nebo banku | Objednáte sami |
| Odpovědnost a pojištění | Zprostředkovatel povinně pojištěn | Žádná třetí strana |
| Náklady | Provize (obvykle procento z ceny) | Inzerce, fotograf, smlouvy, úschova |
Zákon o realitním zprostředkování chrání klienta realitky (písemná smlouva, výpis z katastru, pravidla úschovy). Při prodeji vlastními silami se tato pravidla neuplatní – o to důležitější je mít kvalitního advokáta.
Výpočet bodu zvratu
Označme:
- P = provize s DPH v procentech (např. 4,84 %),
- N = vaše dodatečné náklady bez realitky (inzerce, fotograf, smlouvy, které by jinak zajistila realitka),
- C = cena, kterou by dosáhla realitka.
Prodej bez realitky za cenu C′ je stejně výhodný, když: C′ − N = C × (1 − P), tedy C′ = C × (1 − P) + N. Náklady, které platíte v obou variantách stejně (úschova, ověření), se navzájem vyruší.
Modelový příklad: realitka odhaduje cenu 5 000 000 Kč, provize 4 % + DPH = 242 000 Kč. Bez realitky zaplatíte navíc inzerci, fotografa a smlouvy, které byly v provizi, celkem 40 000 Kč. Ostatní náklady (úschova, ověření) jsou v obou variantách stejné.
| Varianta | Výpočet | Výnos před hypotékou |
|---|---|---|
| S realitkou za 5 000 000 Kč | 5 000 000 − 242 000 | 4 758 000 Kč |
| Bez realitky – cena, kdy je výsledek stejný | 4 758 000 + 40 000 | 4 798 000 Kč |
Bez realitky tedy můžete prodat až o 202 000 Kč levněji (o 4,04 %) a pořád vyjdete stejně. Pokud byste museli slevit víc, nebo prodej trval tak dlouho, že byste platili dvojí bydlení, vyplatila by se realitka.
Vlastní čísla si dosaďte do kalkulačky čistého výnosu – jednou s provizí, jednou s nulovou provizí a vyššími pevnými náklady.
Kdy dává smysl prodat sami
- Nemovitost je v žádané lokalitě a podobné byty se prodávají rychle.
- Máte jednoduchou právní situaci – jeden vlastník nebo manželé, bez exekucí a sporů.
- Máte čas na prohlídky a komunikaci a nevadí vám vyjednávání.
- Kupce už máte (soused, známý, nájemník) – realitka by nic nepřinesla.
Kdy se vyplatí realitka
- Nemáte přehled o cenách a hrozí, že byt podceníte nebo přeceníte.
- Prodáváte na dálku nebo zděděnou nemovitost se spoluvlastníky – viz prodej zděděné nemovitosti.
- Na nemovitosti vázne hypotéka a potřebujete koordinovat banky – viz prodej bytu s hypotékou.
- Potřebujete prodat v konkrétním termínu.
Mezicesty
| Varianta | Jak funguje | Na co pozor |
|---|---|---|
| Realitka bez exkluzivity | Vy i realitka můžete hledat kupce | Spor o to, kdo kupce přivedl |
| Placené jednotlivé služby | Advokát na smlouvy, fotograf, znalecký odhad | Koordinujete sami |
| Pevná odměna místo procenta | Nižší předvídatelná cena | Rozsah služeb bývá užší |
| Stupňovitá provize | Nízká základní sazba, vyšší nad cílovou cenou | Přesně definovat hranici, viz výpočet provize |
Rizika prodeje bez realitky
- Podcenění ceny – nejdražší chyba. Ověřte si ceny v cenových mapách a u znalce.
- Kupec bez financování – žádejte potvrzení banky o předběžném schválení.
- Smlouva z internetu – vzor nemusí pasovat na vaši situaci. Viz chyby při prodeji nemovitosti.
- Podvodníci – falešní kupci, falešné úschovy, phishing. Viz podvody při prodeji nemovitosti.
- Bezpečnost při prohlídkách – neprovádějte prohlídky sami s neznámými lidmi, cennosti uložte.
Časté otázky
Kolik ušetřím, když prodám bez realitky?
Provizi s DPH minus náklady, které byste jinak nemuseli platit (inzerce, smlouvy, fotograf). U bytu za 5 milionů a provize 4 % + DPH jde v modelu zhruba o 200 000 Kč.
Potřebuji advokáta, když prodávám sám?
Doporučujeme ho. Kupní smlouva, návrh na vklad a úschova jsou místa, kde chyba stojí nejvíc.
Mohu realitce zakázat inzerovat byt, který prodávám i sám?
Bez exkluzivity můžete inzerovat sami. Podmínky inzerce ale sjednejte ve smlouvě, aby nevznikaly rozdílné nabídky.
Smím si vybrat realitku až pro smlouvy?
Ano, některé kanceláře nabízejí jen právní servis nebo úschovu. Porovnejte to s cenou advokáta.
Zdroje
- Česká advokátní komora – vyhledání advokáta pro smlouvy a úschovu
- Český úřad zeměměřický a katastrální – katastr a vklad
- Ministerstvo spravedlnosti – seznam znalců – vyhledání znalce pro ocenění nemovitosti
- e-Sbírka – zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování
