Výpočty, postupy a modelové situace
Příprava bytu k prodeji: kolik stojí úklid, výmalba a opravy a kdy se vyplatí
Jaké úpravy bytu před prodejem dávají smysl, jak odhadnout náklady na úklid, výmalbu, drobné opravy a fotografie a jak spočítat, zda se investice vrátí.
Před prodejem se obvykle vyplatí levné úpravy, které zlepší první dojem – vyklizení, důkladný úklid, výmalba a oprava drobných závad (kapající baterie, nefunkční zásuvky, uvolněné kliky). Velké rekonstrukce (koupelna, kuchyň, podlahy) se v ceně často nevrátí celé a prodej zdrží. U bytu kolem 65 m² vychází úklid s výmalbou a pevnými položkami v modelovém výpočtu na zhruba 22 000–38 000 Kč. Rozhodující otázka zní: zvýší úprava cenu nebo zkrátí prodej o víc, než stojí? Níže je postup, modelové rozpočty a výpočet návratnosti.
Článek patří k výpočtu, kolik vám zbude z prodeje bytu. Částky jsou ilustrativní, ceny řemeslníků se liší podle regionu a termínu.
Které úpravy dávají smysl
| Úprava | Náklady | Dopad na prodej | Doporučení |
|---|---|---|---|
| Vyklizení a úklid | Nízké | Byt působí větší a udržovaný | Téměř vždy |
| Výmalba v neutrálních barvách | Nízké až střední | Lepší fotografie, svěží dojem | Pokud jsou stěny zašlé nebo výrazně barevné |
| Drobné opravy | Nízké | Kupující nevidí „seznam závad“ | Vždy, kde jde o pár hodin práce |
| Profesionální fotografie | Nízké | Více zájemců z inzerátu | Obvykle ano, často v ceně realitky |
| Home staging (zapůjčený nábytek, dekorace) | Střední | Lepší představa o prostoru | U prázdných nebo zastaralých bytů zvážit |
| Výměna podlah | Střední až vysoké | Částečný | Jen při zjevném poškození |
| Rekonstrukce koupelny nebo kuchyně | Vysoké | Kupující má vlastní představy | Spíše ne – zohledněte v ceně |
Jak odhadnout náklady
Odhad nákladů na přípravu počítá: plocha × cena za m² + pevné položky. Vyberte rozsah přípravy, upravte ceny za m² podle nabídek, které si vyžádáte, a přidejte pevné položky.
Modelový rozpočet – byt 65 m², úklid a výmalba:
| Položka | Výpočet | Spodní | Horní |
|---|---|---|---|
| Úklid a výmalba | 65 × 150 / 65 × 400 Kč | 9 750 Kč | 26 000 Kč |
| Fotografie | pevná položka, modelově | 4 000 Kč | 4 000 Kč |
| Drobné opravy (materiál, hodinový manžel) | pevná položka, modelově | 6 000 Kč | 6 000 Kč |
| Výpisy, potvrzení, ostatní | pevná položka, modelově | 2 000 Kč | 2 000 Kč |
| Celkem | 21 750 Kč | 38 000 Kč |
Modelový rozpočet – byt 65 m², výmalba a rozsáhlejší drobné opravy: 65 × 400 až 65 × 1 200 Kč = 26 000–78 000 Kč plus 12 000 Kč pevných položek, tedy 38 000–90 000 Kč.
Vyplatí se to? Výpočet návratnosti
Úprava se vyplatí, pokud platí: očekávané zvýšení ceny + úspora z rychlejšího prodeje > náklady na úpravu. Úsporu z rychlejšího prodeje tvoří například:
- měsíční náklady na byt, který stojí prázdný (zálohy SVJ, energie, úroky z hypotéky),
- náklady dvojího bydlení, pokud už bydlíte jinde,
- riziko, že budete muset slevit, když byt na trhu „visí“.
Modelový příklad: prázdný byt stojí prodávajícího měsíčně 4 500 Kč (zálohy SVJ a energie) a 9 000 Kč úroku z hypotéky, celkem 13 500 Kč měsíčně. Výmalba a úklid za 30 000 Kč zkrátí prodej o odhadem dva měsíce. Úspora 2 × 13 500 = 27 000 Kč. I bez zvýšení ceny je úprava téměř neutrální; pokud díky ní cenu nemusíte snížit o 1 % z 4 500 000 Kč (45 000 Kč), vyplatí se jasně.
Odhady zkrácení prodeje a zvýšení ceny jsou nejisté. Proto se vyplatí hlavně levné úpravy, kde je riziko malé.
Provize a příprava bytu
Pokud prodáváte přes realitku, ptejte se, co z přípravy je v ceně provize – fotografie, půdorys, video, někdy i home staging. Přičtěte jen to, co budete platit navíc. Při prodeji bez realitky jsou fotografie a inzerce vaším nákladem – viz prodej s realitkou nebo bez.
Daňová poznámka: pokud prodej není osvobozen, ne každý výdaj na přípravu je uznatelný. Technické zhodnocení se posuzuje jinak než úklid nebo malování. Viz daň z příjmů z prodeje nemovitosti.
Kontrolní seznam před focením
- vyklizené chodby, balkon a sklep,
- čisté okna a vypínače, funkční žárovky,
- odstraněné osobní fotografie a dokumenty,
- uklizená koupelna bez kosmetiky,
- neutrální textil, žádné prádlo na sušáku,
- zapnutá světla i při denním světle,
- vyřešené drobné závady, které jsou na fotce vidět.
Další kroky prodeje najdete v postupu prodeje bytu krok za krokem.
Vyklizení a odvoz věcí
U zděděných bytů nebo při stěhování do menšího bytu bývá největší položkou vyklizení. Možnosti a jejich náklady:
| Možnost | Náklady | Poznámka |
|---|---|---|
| Vlastními silami | Čas, doprava | Velkoobjemový odpad lze často odvézt na sběrný dvůr obce |
| Přistavení kontejneru | Pronájem a odvoz podle ceníku firmy | Zábor veřejného prostranství může vyžadovat povolení obce |
| Vyklízecí firma | Podle objemu a pater | Vyžádejte si cenu předem, ideálně po prohlídce |
| Prodej nebo darování věcí | Výnos nebo nulové náklady | Bazary, charitativní organizace |
Pravidla sběrných dvorů a velkoobjemového odpadu stanoví každá obec; ověřte je na webu obce. Pokud byt prodáváte i s vybavením, sepište seznam věcí a uveďte, zda jsou v ceně – zjednoduší to předání i výpočet provize.
Časté otázky
Mám před prodejem rekonstruovat koupelnu?
Většinou ne. Kupující mívají vlastní představy a investice se nemusí vrátit. Spíš ji opravte a uklizte a stav zohledněte v ceně.
Vyplatí se home staging?
U prázdných nebo zastaralých bytů může pomoci, ale výsledek nelze zaručit. Zjistěte, zda ho realitka nenabízí v ceně.
Kolik stojí profesionální fotograf?
Podle rozsahu a lokality. Často je součástí služeb realitní kanceláře – ověřte to.
Musím sdělit kupujícímu vady bytu?
Vady, o kterých víte, byste měli sdělit. Zamlčení může vést ke slevě z ceny nebo k odstoupení od smlouvy.
Zdroje
- Česká obchodní inspekce – ochrana spotřebitele při objednávání služeb
- e-Sbírka – zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (odpovědnost za vady)
- Finanční správa – uznatelnost výdajů u zdanitelného prodeje
