Výpočty, postupy a modelové situace
Kolik mi zbude z prodeje bytu: výpočet čistého výnosu krok za krokem
Modelový výpočet, kolik prodávajícímu zůstane z kupní ceny bytu po provizi s DPH, úschově, splacení hypotéky a případné dani z příjmů. Tři scénáře s aritmetikou.
Čistý výnos z prodeje bytu spočítáte takto: kupní cena − provize včetně DPH − pevné náklady (úschova, smlouvy, PENB, ověření) − zůstatek hypotéky − případná daň z příjmů. U bytu za 5 000 000 Kč s provizí 4 % + DPH, pevnými náklady 25 000 Kč a hypotékou 1 800 000 Kč vám zůstane přibližně 2 933 000 Kč, pokud je prodej osvobozen od daně. Pokud osvobozen není, může daň snížit výnos o další desítky až stovky tisíc korun. Níže najdete tři modelové scénáře a odkazy na všechny výpočty v této kategorii.
Všechna čísla jsou ilustrativní. Vlastní hodnoty dosaďte do kalkulačky čistého výnosu.
Vzorec a co do něj patří
| Krok | Položka | Odkud vzít číslo |
|---|---|---|
| 1 | Kupní cena | Dohodnutá cena v kupní smlouvě, ne nabídková cena |
| 2 | Provize | Smlouva s realitkou; pozor na DPH – viz výpočet provize s DPH |
| 3 | Pevné náklady | Nabídka advokáta nebo notáře, PENB, ověření podpisů |
| 4 | Zůstatek hypotéky | Vyčíslení banky k datu splacení – viz prodej bytu s hypotékou |
| 5 | Daň z příjmů | Jen pokud prodej není osvobozen – kalkulačka daně |
| 6 | Příprava k prodeji | Úklid, výmalba, fotografie – odhad nákladů |
Čistý výnos = 1 − 2 − 3 − 4 − 5 − 6.
Scénář 1: vlastní byt, osvobozený prodej, s realitkou
Prodávající v bytě bydlí 7 let, prodává přes realitku.
| Položka | Výpočet | Částka |
|---|---|---|
| Kupní cena | 5 000 000 Kč | |
| Provize 4 % + DPH | 5 000 000 × 0,04 × 1,21 | −242 000 Kč |
| Pevné náklady | úschova, smlouvy, ověření, PENB (modelově) | −25 000 Kč |
| Zůstatek hypotéky | vyčíslení banky | −1 800 000 Kč |
| Daň z příjmů | osvobozeno – bydliště 2+ roky | 0 Kč |
| Čistý výnos | 2 933 000 Kč |
Náklady prodeje (bez hypotéky) činí 267 000 Kč, tedy 5,3 % kupní ceny.
Scénář 2: stejný byt bez realitky
Prodávající zvládne inzerci a prohlídky sám, smlouvy a úschovu objedná u advokáta. Navíc zaplatí placenou inzerci a fotografa.
| Položka | Výpočet | Částka |
|---|---|---|
| Kupní cena | 5 000 000 Kč | |
| Provize | žádná | 0 Kč |
| Smlouvy, úschova, ověření, PENB | modelově | −30 000 Kč |
| Inzerce a fotografie | modelově | −12 000 Kč |
| Zůstatek hypotéky | −1 800 000 Kč | |
| Čistý výnos | 3 158 000 Kč |
Rozdíl proti scénáři 1 je 225 000 Kč. Vyplatí se ale jen tehdy, když prodávající dosáhne stejné ceny a stejně rychle. Pokud by bez realitky prodal o 5 % levněji (za 4 750 000 Kč), čistý výnos by klesl na 2 908 000 Kč, tedy pod scénář 1. Srovnání rozebíráme v článku prodej s realitkou nebo bez.
Scénář 3: investiční byt, prodej není osvobozen
Byt koupený v roce 2022 za 4 000 000 Kč, pronajímaný, prodaný v roce 2026 za 5 000 000 Kč. Časový test (10 let) není splněn, peníze nepůjdou na vlastní bydlení.
| Položka | Výpočet | Částka |
|---|---|---|
| Kupní cena | 5 000 000 Kč | |
| Provize 4 % + DPH | −242 000 Kč | |
| Pevné náklady | −25 000 Kč | |
| Základ daně | 5 000 000 − 4 000 000 − 242 000 − 25 000 | 733 000 Kč |
| Daň 15 % | 733 000 × 0,15 | −109 950 Kč |
| Zůstatek hypotéky | −1 800 000 Kč | |
| Čistý výnos | 5 000 000 − 242 000 − 25 000 − 109 950 − 1 800 000 | 2 823 050 Kč |
Předpokládá se, že provize a pevné náklady jsou uznatelnými výdaji a že celkový základ daně prodávajícího nepřesahuje hranici pro 23% sazbu. Obojí si ověřte – viz daň z příjmů z prodeje nemovitosti.
Kdy výpočet nesedí
- Družstevní byt: nepřevádí se vlastnictví, ale členská práva, a neřeší se katastr. Výpočet je podobný, liší se náklady a daně – viz prodej družstevního bytu.
- Zděděná nemovitost: pořizovací cena a časový test se posuzují zvlášť – viz prodej zděděné nemovitosti.
- Spoluvlastnictví a SJM: výnos se dělí podle podílů, daň se posuzuje u každého zvlášť.
- Exekuce nebo jiné zástavy: z kupní ceny se nejprve uspokojí věřitelé.
- Příprava bytu: pokud plánujete větší úpravy, nejdřív si spočítejte, zda se vrátí – viz náklady na přípravu bytu k prodeji.
Postup, jak si čísla zjistit
Nejspolehlivější je projít postup prodeje bytu krok za krokem a čísla sbírat průběžně:
- Požádejte banku o vyčíslení zůstatku k předpokládanému datu splacení.
- Vyžádejte si od dvou až tří realitek písemnou nabídku provize včetně DPH a rozsahu služeb.
- Získejte nabídku advokáta nebo notáře na smlouvy a úschovu.
- Ověřte si daňové osvobození podle data nabytí a bydliště.
- Dosaďte vše do kalkulačky čistého výnosu a nastavte si minimální přijatelnou cenu.
Časté otázky
Proč se mi čistý výnos liší od nabídky realitky?
Realitky často uvádějí cenu, kterou lze dosáhnout, ne čistý výnos. Odečtěte provizi s DPH, náklady a hypotéku.
Kdy dostanu peníze z prodeje?
Po splnění podmínek úschovy, obvykle po zápisu kupujícího do katastru. Počítejte s několika týdny po podpisu.
Platí se z prodeje bytu sociální a zdravotní pojištění?
U soukromé nemovitosti zdaňované jako ostatní příjem ne. Platí se jen daň z příjmů, pokud prodej není osvobozen.
Je v kalkulačce zahrnuta daň?
Ne. Daň spočítejte zvlášť v kalkulačce daně z prodeje a zadejte ji do odpočtů.
Zdroje
- Finanční správa – daň z příjmů fyzických osob
- Český úřad zeměměřický a katastrální – vklad vlastnického práva
- e-Sbírka – zákon č. 39/2020 Sb. a zákon č. 586/1992 Sb.
