Nejčastější chyby při prodeji nemovitosti a kolik mohou stát

Nejdražší chyby při prodeji nemovitosti nevznikají kvůli výši provize, ale kvůli smlouvám a postupu: exkluzivní smlouva bez konkrétních povinností realitky, kupní cena mimo úschovu, nepohlídaná daň z příjmů při prodeji před splněním časového testu, chybějící vyčíslení hypotéky, podcenění nebo přecenění bytu a zamlčené vady. Většině z nich předejdete tím, že před podpisem čehokoli stáhnete list vlastnictví, spočítáte čistý výnos, ověříte daňové osvobození a necháte smlouvy zkontrolovat nezávislým advokátem. Níže je deset chyb s modelovým dopadem a odkazy na podrobné články.

Tento článek je rozcestníkem kategorie. Situace jsou typické modelové případy, nikoli popisy skutečných osob.

Přehled chyb a jejich dopadu

Chyba	Co se stane	Modelový dopad	Jak předejít
Exkluzivita bez povinností	Realitka nic nedělá, vy nesmíte prodat jinak	Měsíce zdržení, smluvní pokuta	Exkluzivní smlouva
Provize od obou stran bez oznámení	Střet zájmů, tlak na nižší cenu	Nižší cena	Provize od obou stran
Kupní cena mimo úschovu	Peníze se ztratí nebo nedorazí	Celá kupní cena	Úschova kupní ceny
Prodej těsně před časovým testem	Zdanitelný zisk	Desítky až stovky tisíc Kč	Daň z příjmů z prodeje
Nesledovaný katastr	Podvodný převod nezachycen včas	Spor o vlastnictví	Katastr: vklad a plomba
Falešný kupec nebo úschova	Podvod	Celá kupní cena nebo nemovitost	Podvody při prodeji
Nevyřešená hypotéka	Zdržení výplaty, úroky	Tisíce až desítky tisíc Kč	Prodej bytu s hypotékou
Chybějící PENB	Pokuta, argument pro slevu	Sleva z ceny	PENB a dokumenty
Zamlčené vady	Sleva, odstoupení, spor	Až vrácení kupní ceny	Popsat vady ve smlouvě
Stížnost bez důkazů	ČOI ani soud nemají podklad	Prohraný spor	Stížnost na realitku

1. Podpis exkluzivity bez konkrétních povinností

Smlouva zakazuje prodat jinak než přes realitku, ale neříká, co přesně realitka udělá. Pokud nemovitost půl roku visí bez prohlídek, nemáte z čeho vyvodit porušení. Chtějte počet a typ inzerátů, frekvenci reportů, nabídkovou cenu a postup při jejím snížení. U spotřebitele je exkluzivita nejvýše na 6 měsíců.

2. Nejasné „4 %“

Provize „4 %“ může znamenat 4 % včetně DPH, nebo 4,84 % po připočtení DPH, a smlouvy s úschovou mohou být navíc. Na bytě za 5 milionů jde o rozdíl desítek tisíc korun. Přepočítejte v článku výpočet provize s DPH.

3. Kupní cena mimo úschovu

Kupující navrhne poslat část ceny „hned na účet“ nebo realitka žádá peníze na svůj účet bez smlouvy o úschově. Zákon o realitním zprostředkování vlastní úschovu realitky výrazně omezuje. Trvejte na úschově u advokáta, notáře nebo banky a předávejte nemovitost až po výplatě.

4. Prodej několik týdnů před splněním časového testu

Investiční byt koupený v roce 2016 by po 5 letech osvobození splňoval, ale byt koupený v roce 2021 potřebuje 10 let. Prodej o pár měsíců dřív může znamenat daň 15 % ze zisku. Spočítejte si datum nabytí (podání návrhu na vklad) a ověřte, zda nepomůže bydliště nebo bytová potřeba.

5. Neprověřená cena

Příliš vysoká nabídková cena odradí zájemce a po několika snížených cenách vypadá byt „problémově“. Příliš nízká cena je ztráta, kterou už nevrátíte. Porovnejte nabídky několika makléřů, cenové mapy a případně znalecký posudek.

6. Nevyčíslená hypotéka

Kupní smlouva počítá s výplatou bance, ale vyčíslení je k jinému datu, nebo banka nevydala příslib souhlasu s výmazem zástavy. Výsledek: zdržení, další úroky, nervózní kupující. Viz prodej bytu s hypotékou.

7. Zamlčené vady

Výmalba přes vlhkou skvrnu je krátkodobé řešení. Kupující může uplatnit práva z vadného plnění. Lepší je vadu popsat ve smlouvě a zohlednit v ceně.

8. Ústní dohody

„Makléř říkal, že provizi neplatíme, když kupec nebude chtít hypotéku“ – bez písemné formy to neprokážete. Smlouva s realitkou musí být písemná a všechny výjimky patří do ní.

9. Předání bytu před výplatou

Kupující se chce nastěhovat dřív, než je zapsán v katastru. Pokud vklad neproběhne, vyklizení může trvat měsíce. Předávejte až po výplatě z úschovy, případně sjednejte nájemní smlouvu na přechodné období.

10. Zapomenuté povinnosti po prodeji

Daňové přiznání, oznámení příjmu při osvobození přes bytovou potřebu, přepis energií, oznámení SVJ – drobnosti, které se mohou prodražit. Použijte checklist prodeje.

Kdy se obrátit na odborníka

Advokáta přizvěte vždy, když se ve smlouvě objeví smluvní pokuta, platba předem, prodej podílu, zástava nebo exekuce. U daní daňového poradce. Při sporu s realitkou se obraťte na Českou obchodní inspekci – viz stížnost na realitní kancelář.

Rychlá kontrola před každým podpisem

Před podpisem smlouvy s realitkou, rezervační i kupní smlouvy si položte pět otázek:

Vím, kolik mi zůstane? Čistý výnos po provizi, nákladech, hypotéce a dani – kalkulačka čistého výnosu.
Vím, kdo co platí? Provize, úschova, smlouvy, poplatky katastru.
Vím, kde budou peníze? Úschova u ověřené třetí osoby a podmínky výplaty.
Vím, jak z toho ven? Lhůty, odstoupení, smluvní pokuty.
Četl to někdo nezávislý? Advokát, který nepracuje pro protistranu.

Pokud na některou otázku neumíte odpovědět, podpis odložte. Ve většině případů vás den nebo dva navíc nestojí nic, zatímco chyba ve smlouvě se opravuje obtížně.

Časté otázky

Jaká je nejdražší chyba při prodeji?

Ztráta kupní ceny při platbě mimo úschovu nebo podvodu. Proto je úschova u důvěryhodné třetí osoby zásadní.

Mohu odstoupit od smlouvy s realitkou?

Například do 14 dnů, pokud vám nepředala výpis z katastru nebo nesplnila informační povinnost. Jinak podle smlouvy a zákona.

Musím prodat za nabídnutou cenu?

Ne. Jako spotřebitel se nemůžete zavázat k uzavření kupní smlouvy vůči realitce.

Kde zkontroluji, že prodej proběhl správně?

Na portálu Nahlížení do katastru podle stavu řízení a zápisu nového vlastníka.

Zdroje

Česká obchodní inspekce – podněty a mimosoudní řešení sporů
Česká advokátní komora – vyhledání advokáta
Nahlížení do katastru nemovitostí – stav řízení a vlastníci
Finanční správa – daňové povinnosti po prodeji