Náklady, provize a pravidla 2026
PENB a dokumenty k prodeji bytu: co musí prodávající připravit a kolik to stojí
Průkaz energetické náročnosti při prodeji domu a bytu podle § 7a zákona č. 406/2000 Sb., náhrada vyúčtováním energií, list vlastnictví, potvrzení SVJ a ověření podpisů.
Prodávající domu musí zajistit průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), ukázat ho zájemci před uzavřením smlouvy a předat kupujícímu nejpozději při podpisu kupní smlouvy; energetická třída musí být uvedena i v inzerci. Vlastník bytu si PENB sám nezpracovává – vyžádá si ho od SVJ nebo správce domu. Pokud ho přes písemnou žádost nedostane, může ho nahradit vyúčtováním elektřiny, plynu a tepla za byt za uplynulé 3 roky (§ 7a zákona č. 406/2000 Sb.). Dále připravte list vlastnictví, nabývací titul, doklady k hypotéce, potvrzení o dluzích vůči SVJ a počítejte s ověřením podpisů.
Článek doplňuje přehled nákladů na prodej nemovitosti.
PENB: kdy a kdo
| Situace | Kdo zajišťuje PENB | Co předat kupujícímu | Náhrada |
|---|---|---|---|
| Prodej rodinného domu | Vlastník domu | Průkaz nebo jeho kopii nejpozději při podpisu smlouvy | – |
| Prodej celého bytového domu | Vlastník budovy | Průkaz nebo kopii | – |
| Prodej bytu (jednotky) | SVJ nebo správce domu, vlastník si ho vyžádá | Průkaz nebo kopii | Vyúčtování energií za 3 roky, pokud PENB přes písemnou žádost nedostal |
| Inzerce prodeje | Prodávající | Klasifikační třída v inzerátu | – |
Zákon obsahuje i výjimky (například pro některé malé budovy nebo zvláštní typy staveb). Pokud si nejste jistí, zda se na vaši nemovitost vztahují, ověřte to v aktuálním znění zákona nebo u energetického specialisty.
Kolik PENB stojí: cenu si stanoví energetický specialista a liší se podle velikosti a složitosti budovy. U rodinného domu jde obvykle o jednotky tisíc korun, u bytu přes SVJ záleží na tom, zda dům průkaz už má. Seznam specialistů vede Ministerstvo průmyslu a obchodu. Částku zahrňte do odhadu nákladů na přípravu jako pevnou položku.
Dokumenty, které připraví prodávající
- List vlastnictví – aktuální výpis z katastru. Realitka vám ho musí předat sama při podpisu smlouvy, vlastní kopii si můžete ověřit na portálu Nahlížení do katastru.
- Nabývací titul – kupní, darovací smlouva, usnesení o dědictví, kolaudační dokumenty u novostavby. Potřebujete je i pro daň z příjmů z prodeje (datum nabytí a pořizovací cena).
- Doklady k hypotéce – smlouva o úvěru, aktuální zůstatek a vyčíslení k datu splacení, souhlas banky s prodejem. Viz prodej bytu s hypotékou.
- Potvrzení SVJ nebo správce o výši příspěvků do fondu oprav a o případných dlužných částkách.
- Prohlášení vlastníka (u jednotek) a stanovy SVJ – kupující se zajímá o podíl na společných částech a plánované opravy.
- Doklady o technickém zhodnocení – faktury za rekonstrukce; mohou snížit daňový základ, pokud prodej není osvobozen.
- Průkaz totožnosti a u manželů údaje o společném jmění.
- Stavy měřidel a smlouvy s dodavateli energií pro předávací protokol.
Ověření podpisů a jejich cena
Kupní smlouva se do katastru podává s úředně ověřenými podpisy (nebo se podepisuje před advokátem, který podpis ověří formou prohlášení). Možnosti:
| Kde | Jak | Cena |
|---|---|---|
| Czech POINT / obecní úřad | Legalizace podpisu na místě | Správní poplatek za každý podpis podle sazebníku |
| Notář | Ověření podpisu | Odměna podle notářského tarifu za podpis |
| Advokát | Prohlášení o pravosti podpisu podle zákona o advokacii | Podle dohody, často v ceně smluv |
| Elektronicky | Kvalifikovaný elektronický podpis | Bez ověření na úřadě, ale musí ho podporovat celý proces |
Konkrétní výši správního poplatku ověřte v aktuálním znění zákona o správních poplatcích nebo přímo na Czech POINT. U více podpisů (manželé, spoluvlastníci, více vyhotovení) se částka násobí.
Modelový souhrn nákladů na dokumenty
Ilustrativní prodej rodinného domu, prodávající manželé:
| Položka | Předpoklad | Částka |
|---|---|---|
| PENB pro rodinný dům | modelová nabídka specialisty | 6 000 Kč |
| Výpisy z katastru | několik výpisů | 300 Kč |
| Ověření 4 podpisů | 50 Kč za podpis (sazebník správních poplatků, položka 5) | 200 Kč |
| Vyčíslení od banky | podle ceníku banky, modelově | 0–500 Kč |
| Celkem | cca 6 500–7 000 Kč |
Tyto položky jsou ve srovnání s provizí malé, ale jejich chybění umí prodej zdržet o týdny.
Energetická třída v inzerátu a při vyjednávání
PENB zařazuje budovu do klasifikačních tříd od A (mimořádně úsporná) po G (mimořádně nehospodárná). Pro prodávajícího má třída dvojí význam:
- Povinnost – třída musí být uvedena v inzerci. Inzerát bez ní je porušením zákona, za které lze uložit pokutu.
- Argument – kupující si podle třídy odhaduje budoucí náklady na vytápění a případné zateplení. Horší třída nemusí znamenat nižší cenu, ale bývá tématem vyjednávání.
U bytů v panelových domech je třída dána celým domem, nikoli stavem vašeho bytu – nová okna v bytě ji nezmění. Pokud SVJ plánuje zateplení nebo výměnu oken, informaci o tom kupující ocení stejně jako výši fondu oprav.
Pokud třída v průkazu neodpovídá současnému stavu (například po zateplení, které proběhlo po vyhotovení průkazu), může SVJ nebo vlastník domu nechat zpracovat nový průkaz. To je ale rozhodnutí na delší dobu, ne jen kvůli jednomu prodeji.
Časté otázky
Potřebuji PENB pro prodej bytu?
Ano, předáváte ho kupujícímu. Zajišťuje ho SVJ nebo správce, vy si ho vyžádáte. Bez odpovědi na písemnou žádost ho můžete nahradit vyúčtováním energií za 3 roky.
Musí být energetická třída v inzerátu?
Ano, při prodeji domu i bytu musí inzerce obsahovat klasifikační třídu ukazatele energetické náročnosti.
Jak dlouho platí PENB?
Obvykle 10 let od vyhotovení, pokud se budova zásadně nezmění. Údaj najdete přímo na průkazu.
Kdo platí ověření podpisů?
Každý obvykle za své podpisy, pokud smlouva neurčí jinak.
Zdroje
- Ministerstvo průmyslu a obchodu – energetická náročnost budov a seznam energetických specialistů
- e-Sbírka – zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií (§ 7a)
- Nahlížení do katastru nemovitostí – kontrola vlastnictví a zatížení
- Portál veřejné správy – Czech POINT a ověření podpisu
