Chyby, spory a oficiální zdroje
Vklad do katastru a plomba: jak probíhá zápis prodeje a jak se chránit
Návrh na vklad vlastnického práva, správní poplatek 2 000 Kč, plomba a 20denní ochranná lhůta, účinky vkladu, zamítnutí a služba sledování změn v katastru.
Vlastnické právo k bytu nebo domu přechází na kupujícího zápisem do katastru nemovitostí (vkladem) s účinky ke dni, kdy byl návrh doručen katastrálnímu úřadu. Za návrh na vklad se platí správní poplatek 2 000 Kč. Po přijetí návrhu úřad vyznačí na listu vlastnictví plombu a pošle vlastníkovi informaci; vklad smí provést nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání této informace. Tato ochranná lhůta slouží k tomu, aby vlastník stihl zareagovat, pokud o převodu neví. Sledujte proto korespondenci a zvažte službu sledování změn, kterou nabízí ČÚZK.
Článek patří do přehledu nejčastějších chyb při prodeji nemovitosti.
Jak řízení o vkladu probíhá
| Krok | Co se děje | Lhůta / poplatek |
|---|---|---|
| 1. Podání návrhu | Návrh na vklad s kupní smlouvou (ověřené podpisy) se podá na katastrální úřad | 2 000 Kč za návrh |
| 2. Plomba | Na listu vlastnictví se vyznačí, že u nemovitosti probíhá řízení | ihned po přijetí |
| 3. Informace vlastníkovi | Úřad pošle vlastníkovi (prodávajícímu) informaci o přijetí návrhu | poštou nebo do datové schránky |
| 4. Ochranná lhůta | Vklad nelze provést dřív | nejméně 20 dní od odeslání informace |
| 5. Přezkum | Úřad zkoumá listiny, totožnost, oprávnění | podle vytížení úřadu |
| 6. Provedení vkladu | Kupující zapsán jako vlastník s účinky ke dni podání návrhu | – |
| 7. Výplata z úschovy | Doložení výpisu úschovateli | podle smlouvy o úschově |
Postup v rámci celého prodeje popisuje článek postup prodeje bytu krok za krokem.
Kolik zápis stojí
Ilustrativní přehled poplatků při prodeji bytu financovaného hypotékou, kde na bytě vázne i hypotéka prodávajícího:
| Návrh | Kdo obvykle podává | Správní poplatek |
|---|---|---|
| Vklad vlastnického práva kupujícího | Strany kupní smlouvy | 2 000 Kč |
| Vklad zástavního práva banky kupujícího | Banka a kupující | 2 000 Kč |
| Výmaz zástavy banky prodávajícího | Prodávající na základě souhlasu banky | 2 000 Kč (zánik zástavního práva se zapisuje vkladem, § 11 katastrálního zákona) |
Kdo poplatky ekonomicky nese, je věcí dohody v kupní smlouvě. Výše poplatků vychází ze sazebníku zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění platném v roce 2026; před podáním ji ověřte na webu ČÚZK. Do celkového rozpočtu je zahrňte v nákladech kupujícího.
Plomba: co znamená pro prodávajícího a kupujícího
- Pro kupujícího: plomba na listu vlastnictví varuje, že u nemovitosti už probíhá jiné řízení. Před podpisem smlouvy proto vždy zkontrolujte aktuální list vlastnictví – plomba je důvod se ptát.
- Pro prodávajícího: informace o přijetí návrhu, kterou dostanete, je ochranný mechanismus. Pokud žádnou nemovitost neprodáváte a informace přijde, jednejte ihned.
- Pro oba: po vyznačení plomby můžete stav řízení sledovat na portálu Nahlížení do katastru nemovitostí podle čísla řízení.
Služba sledování změn
ČÚZK nabízí službu sledování změn, která vlastníka upozorní, když se u jeho nemovitosti zahájí řízení nebo se změní údaje. Podmínky a případné poplatky najdete na webu ČÚZK. Hodí se zejména:
- pokud nemovitost nevyužíváte (chata, zděděný byt, pronajímaný byt),
- pokud žijete v zahraničí nebo často měníte adresu,
- pokud jste prodej teprve připravovali a nechcete nic zmeškat.
Souvisejícím rizikům se podrobněji věnuje článek podvody při prodeji nemovitosti.
Když katastr vklad zamítne nebo přeruší
Typické důvody: chybné označení nemovitosti, neověřený podpis, chybějící souhlas (například manžela u SJM), nesoulad s listem vlastnictví, chybějící přílohy. Možnosti:
- Výzva k doplnění – úřad řízení přeruší a vyzve k odstranění vad. Doplňte včas.
- Zamítnutí – lze podat žalobu k soudu ve lhůtě stanovené zákonem nebo podat nový, opravený návrh (s novým poplatkem).
- Úschova – smlouva o úschově by měla říct, co se s penězi stane, když vklad neproběhne. Viz úschova kupní ceny.
Modelový časový průběh
Ilustrativně: návrh podán 3. 11. Úřad vyznačí plombu a 4. 11. odešle informaci vlastníkovi. Nejdříve lze vklad provést po 24. 11. Pokud úřad nemá nedostatky, provede vklad v následujících dnech a kupující se stane vlastníkem s účinky k 3. 11. Prodávající obdrží peníze z úschovy po doložení zápisu.
Pro daň z nemovitých věcí je rozhodující, kdo je vlastníkem k 1. lednu; u převodů na konci roku proto může datum podání návrhu rozhodnout o tom, kdo bude za příští rok poplatníkem.
Nejčastější chyby v návrhu na vklad
Většina přerušení řízení má banální příčinu. Před podáním zkontrolujte:
- Označení nemovitosti – číslo jednotky, parcely a katastrální území přesně podle listu vlastnictví.
- Účastníci – jména, data narození a adresy shodné s doklady; u manželů údaj o společném jmění.
- Podpisy – úředně ověřené nebo ověřené advokátem, na všech vyhotoveních, která to vyžadují.
- Počet vyhotovení smlouvy podle pokynů katastrálního úřadu.
- Plné moci – s ověřeným podpisem a s dostatečným rozsahem.
- Přílohy – například souhlas s výmazem zástavy, geometrický plán u dělení pozemku.
- Poplatek – zaplacený ve správné výši a se správným identifikátorem platby.
Pokud návrh připravuje advokát nebo realitka, požádejte o kopii podaného návrhu a číslo řízení. Stav pak můžete sami sledovat online.
Časté otázky
Kdy se stane kupující vlastníkem?
Zápisem vkladu s účinky ke dni podání návrhu na vklad.
Lze vklad urychlit?
Ochrannou lhůtu 20 dní zkrátit nelze. Rychlost po jejím uplynutí závisí na úřadu a na bezvadnosti listin.
Kolik stojí zápis do katastru?
Správní poplatek 2 000 Kč za každý návrh na vklad. Za vklad vlastnického práva a zástavy banky tedy celkem 4 000 Kč.
Co je plomba na listu vlastnictví?
Upozornění, že u nemovitosti probíhá řízení, které může změnit zapsaná práva.
Zdroje
- Český úřad zeměměřický a katastrální – návrh na vklad, služba sledování změn, formuláře
- Nahlížení do katastru nemovitostí – list vlastnictví a stav řízení
- e-Sbírka – zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, a zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích
- Policie České republiky – oznámení podezření na podvod
