Náklady, provize a pravidla 2026
Provize realitní kanceláře: kolik se platí, kdo ji hradí a co má zahrnovat
Jak se v Česku určuje provize realitní kanceláře, procento vs. pevná částka, DPH, kdy vzniká nárok na zaplacení a co si ohlídat ve smlouvě.
Provize realitní kanceláře v Česku není zákonem stanovena – výši si sjednáte ve smlouvě o realitním zprostředkování. Nejčastěji jde o procento z kupní ceny (v praxi obvykle jednotky procent), případně s minimální pevnou částkou, nebo o pevnou odměnu. Je-li zprostředkovatel plátcem DPH, přičítá se 21 % DPH. Nárok na provizi podle zákona č. 39/2020 Sb. vzniká nejdříve uzavřením kupní smlouvy, kterou realitka zprostředkovala, pokud smlouva výslovně nestanoví jinak, a spotřebitel může zaplatit zálohu nejvýše ve výši dvou třetin provize.
Článek patří do přehledu nákladů na prodej nemovitosti. Konkrétní výpočty s DPH najdete v článku výpočet provize s DPH.
Jaké modely provize existují
| Model | Jak funguje | Výhoda | Na co si dát pozor |
|---|---|---|---|
| Procento z kupní ceny | Odměna = sjednané % × dosažená cena | Motivuje k vyšší ceně | Zda je „včetně DPH“, nebo „+ DPH“ |
| Procento s minimem | % z ceny, ale nejméně pevná částka | U levnějších nemovitostí jasné minimum | U malých bytů může minimum znamenat vysoké % |
| Pevná odměna | Jedna částka bez ohledu na cenu | Předvídatelná | Menší motivace vyjednat vyšší cenu |
| Stupňovitá provize | Jiné % pro část ceny nad dohodnutou hranicí | Odměna za cenu nad očekávání | Přesně definovat hranici a výpočet |
| Provize hrazená kupujícím | Odměnu nese kupující, případně obě strany | Prodávající nemá náklad | Střet zájmů, viz provize od obou stran |
Na trhu najdete také „online“ nebo „levné“ realitní služby s nižší pevnou odměnou a užším rozsahem služeb. Nejde o horší ani lepší řešení – jen je třeba porovnat, co za odměnu dostanete.
Co by provize měla zahrnovat
Provize je odměna za zprostředkování, tedy za vyhledání kupce a přivedení stran k uzavření smlouvy. Kancelář k tomu obvykle nabízí další služby. Zeptejte se písemně, které z nich jsou v ceně:
- ocenění nemovitosti a doporučení nabídkové ceny,
- fotografie, případně video nebo půdorys,
- placená inzerce na realitních portálech,
- prohlídky a komunikace se zájemci,
- prověření listu vlastnictví a zástav,
- rezervační, kupní smlouva a návrh na vklad (často zajišťuje spolupracující advokát),
- úschova kupní ceny,
- PENB, pokud je nutný,
- předání nemovitosti a přepis energií.
Pokud něco v ceně není, přičtěte to k nákladům. Dvě nabídky „4 %“ mohou mít rozdílný obsah.
Kdy vzniká nárok na provizi
Zákon o realitním zprostředkování v § 19 stanoví:
- Nárok na provizi vzniká nejdříve uzavřením realitní smlouvy (typicky kupní smlouvy), pokud se nedohodnete jinak.
- Dřívější splatnost lze sjednat jen tehdy, když smlouva výslovně uvádí, že zaplacení není vázáno na uzavření realitní smlouvy.
- Spotřebitel může zaplatit zálohu nejvýše ve výši dvou třetin sjednané provize.
- Pokud byla kupní smlouva uzavřena až po skončení smlouvy se zprostředkovatelem a stalo se tak kvůli jeho nečinnosti, spotřebitel provizi neplatí.
V praxi se provize často hradí z úschovy po zápisu vkladu do katastru nebo po podpisu kupní smlouvy. Dohodněte se písemně, z jaké částky a kdy se platí.
Modelový příklad: stejné procento, jiný výsledek
Ilustrativní byt prodaný za 4 200 000 Kč.
| Nabídka | Podmínky | Výpočet | Celkem pro prodávajícího |
|---|---|---|---|
| A | 4 % včetně DPH, smlouvy a úschova v ceně | 4 200 000 × 0,04 | 168 000 Kč |
| B | 4 % + DPH, smlouvy a úschova zvlášť (modelově 18 000 Kč) | 168 000 × 1,21 + 18 000 | 221 280 Kč |
| C | Pevná odměna 120 000 Kč + DPH, bez inzerce na placených portálech (modelově 8 000 Kč) | 120 000 × 1,21 + 8 000 | 153 200 Kč |
Rozdíl mezi nabídkami A a B je 53 280 Kč, přestože obě „stojí 4 %“. Vlastní čísla si dosaďte do kalkulačky čistého výnosu.
Jak o provizi vyjednávat
- Mějte dvě až tři nabídky a porovnávejte je podle celkové částky, ne podle procenta.
- Navrhněte stupňovitou provizi: nižší sazba do vaší minimální ceny, vyšší za část nad ní.
- Exkluzivita jako vyjednávací argument: pokud ji poskytnete, chtějte nižší provizi nebo jasné závazky (počet inzerátů, reporty, termíny).
- Pozor na smluvní pokuty za prodej bez realitky během exkluzivity. Jejich výše bývá navázána na provizi.
- Ptejte se na DPH: zda je kancelář plátcem a zda je částka uvedena s DPH, nebo bez.
Více o vyjednávání a o prodeji vlastními silami najdete v článku prodej s realitkou nebo bez.
Kdy se ozvat odborníkovi
Pokud vám smlouva ukládá zaplatit provizi i bez prodeje, obsahuje vysoké smluvní pokuty nebo nejasné vymezení, kdy je kupec „přiveden“ realitkou, nechte ji před podpisem posoudit advokátem. Při sporu se můžete obrátit na Českou obchodní inspekci – viz stížnost na realitní kancelář.
Časté otázky
Je provize realitky uvedená v inzerátu včetně DPH?
Nemusí být. Ve smlouvě vždy hledejte formulaci „včetně DPH“ nebo „+ DPH“. U plátce DPH je rozdíl 21 % základu.
Mohu provizi zaplatit předem?
Jako spotřebitel nejvýše zálohu do dvou třetin sjednané provize. Zbytek je splatný až po uzavření kupní smlouvy, pokud se nedohodnete výslovně jinak.
Platím provizi, když nemovitost prodám sám?
Bez exkluzivity obvykle ne, pokud kupce nepřivedla realitka. Při exkluzivitě může smlouva stanovit smluvní pokutu. Rozhoduje znění smlouvy.
Platí provizi prodávající, nebo kupující?
Nejčastěji prodávající. Zákon nic neurčuje, záleží na dohodě. Pokud platí obě strany, musí to zprostředkovatel oznámit.
Zdroje
- e-Sbírka – zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (§ 15, 16, 19)
- Finanční správa – sazby DPH a ověření plátce DPH
- Česká obchodní inspekce – dozor nad ochranou spotřebitele a mimosoudní řešení sporů
- Registr živnostenského podnikání – ověření oprávnění „Realitní zprostředkování“
